세입자 강제퇴거, 절차 및 방법 총정리

 

 

[성공사례] 연체차임, 명도소송 승소

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 세입자 강제퇴거 절차 및 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

오늘날 임대차3법 중 하나인 계약갱신청구권이 임차인에게 주어지면서 계약의 갱신을 하고자 하는 임차인과 이를 거부하는 임대인 사이의 분쟁이 늘어나고 있습니다.

 

 

계약갱신청구권이란, 임대차계약을 1회 연장할 수 권리로, 임대차기간만료 6개월전에서 최소 2개월전까지 세입자가 계약연장을 청구하면 임대인은 정당한 사유없이는 이를 거절할 수 없는 규정을 의미합니다.

때문에, 세입자를 내보낸 후 다른 임차인을 새로 받거나, 자신이 집에 살라고 했던 집주인의 입장에서는 세입자의 요구가 매우 난감할 수밖에 없습니다.

그래서 오늘은 합법적으로 세입자 강제퇴거를 시킬 수 있는 절차와 방법에 대해 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

세입자 강제퇴거, 민사소송을 통해 내보낼 수 있습니다.

세입자를 내보내기 위해선 명도소송이라는 민사소송을 통해 합법적으로 내보낼 수 있습니다.

여기서 말하는 명도소송이란, 쉽게 말해 세입자에게 집에서 나가라고 요구할 수 있는 소송을 의미합니다.

다만, 이러한 명도소송은 무조건 신청한다고 진행할 수 있는 것이 아니라, 일정한 요건을 갖춘 경우에만 진행이 가능합니다.

 

 

때문에, 명도소송을 진행하기 위해서는 우선 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 최소 2개월전에 임대인이 세입자에게 계약해지의사를 통보해야 합니다.

만일 임대인과 임차인중에 한명이라도 계약해지통보를 하지 않는다면, 묵시적으로 계약이 갱신이 되어 임대인이 원하든 원하지 않든 임차인은 2년 더 거주가 가능합니다.

따라서, 세입자를 내보내고 싶다면 이러한 묵시적 갱신이 될 수 있다는 점도 고려하여 반드시 계약이 종료되기 6개월 전부터 최소 2개월전까지 계약해지통보를 하셔야 합니다.

더불어 명도소송을 진행하기 위해서는 임대인에게 정당한 계약해지사유가 있어야 소송을 진행할 수 있습니다.

 

 

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그래서 명도소송을 진행할 수 있는 정당한 사유에 대해 살펴보면,

1. 세입자가 두 번이상 차임을 연체한 경우

2. 세입자가 임대인의 동의없이 주택의 전부 또는 일부를 제3자에게 전대한 경우

3. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우

4. 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 실거주하는 경우

5. 재건축 또는 철거계획으로 인해 계약을 지속할 수 없는 경우

6. 기타 계약을 지속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

위와 같이 정당한 사유가 있는 경우에는 임대차계약이 종료되지 않더라도 임대인이 명도소송을 통해 합법적으로 세입자 강제퇴거를 시킬 수 있습니다.

 

 

세입자 강제퇴거, 명도소송외에 다른 방법도 있습니다.

명도소송의 경우 민사소송에 해당되기 때문에, 많은 비용과 오랜 기간이 걸려 많은분들이 소송을 진행하기 부담스러워하는 경우가 많습니다.

 

 

하지만, 이때 제소전 화해조서가 있다면 명도소송을 진행하지 않고도 합법적으로 세입자 강제퇴거를 시킬 수 있습니다.

제소전 화해조서란, 개인간의 분쟁이 발생한 경우 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송전에 쌍방이 서로 화해가 이뤄졌음을 확인해 주는 문서입니다.

 

 

때문에, 제소전 화해조서의 경우 주로 임대차 관계에서 분쟁이 발생했을 때 많이 활용하며, 소송보다 비용 및 확정판결을 받는 시간도 짧아 간이절차로 사용하기 좋습니다.

더불어 제소전 화해조서를 신청하는 방법에 대해 살펴보면, ①법원에 신청서 접수, ②신청서 송달, ③심리기일 지정 및 통지, ④본인확인 후 재판, ⑤화해 성립, ⑥신청서를 토대로 조서 작성, ⑦화해조서 송달 순서로 진행됩니다.

게다가 제소전 화해조서의 경우 절차가 확정되면, 명도소송의 확정판결과 동일한 효력을 지니기 때문에, 세입자 강제퇴거를 합법적으로 시킬 수 있습니다.

 

 

그래서 세입자가 나가지 않고 버티는 경우라면 명도소송을 진행하기 전에 제소전 화해조서를 기초로 하여 강제집행을 우선 진행해 보시길 추천드립니다.

다만, 여기서 주의할 점은 임대차계약을 맺을 당시 제소전 화해조서를 작성해 두어야만 명도소송 없이도 세입자를 내보낼 수 있습니다.

 

 

즉 쉽게말해, 임대차계약을 맺은 당시 제소전 화해조서를 작성해 두지 않았다면, 화해조서를 통해 세입자를 강제퇴거 시킬 수 없기에 이때는 명도소송을 진행하셔야 합니다.

 

 

 

더불어 제소전 화해조서에 대해 확정판결을 받게 되는 경우 소송의 확정판결과 같은 효력을 지니기에 추후에 내용을 절대 번복해서는 안됩니다.

게다가 제소전 화해조사의 경우 법에 위반되는 내용을 삽입하거나, 임차인이나 임대인 한쪽에만 유리한 내용을 기재한 경우에는 효력을 인정받을 수 없습니다.

또한, 임대차 계약 당시에 임대인과 임차인 양 당사자 양측의 동의가 있어야만 제소전 화해조서 작성이 가능합니다.

 

 

그러므로 제소전 화해조서를 작성하는 경우라면, 불리한 내용이 없는지, 자신에게 어떤 내용으로 작성되었는지를 법률전문가의 도움을 받아 확인하시길 바랍니다.

이처럼 명도소송과 제소전 화해조서의 경우에도 법리적인 쟁점을 찾아 소명하고 해결해야 하기 때문에, 법적 지식이 없는 일반인분들이 진행하기에는 많은 문제가 생길 수 있습니다.

따라서, 자신이 원하는 결과를 얻고 싶으시다면, 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 원하시는 결과를 얻으시길 바랍니다.

 

 

 

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