임차인 퇴거, 합법적으로 시키는 방법 총정리

 

 

[성공사례] 연체차임 등 청구의 소 승소

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 임차인 퇴거 합법적으로 시키는 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

보통 임대차계약이 종료된 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하고, 임차인은 부동산을 임대인에게 인도해야 하는 의무가 있습니다.

 

 

다만, 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 부동산을 반환하지 않아 임대인을 당황스럽게 만드는 경우가 종종 있습니다.

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하지만, 이때 임대인이 세입자의 짐을 강제적으로 빼거나, 퇴거시키게 되면, 법적으로 문제가 되어 형사처벌을 받을 수 있고, 소송을 진행할 때도 매우 불리하게 작용할 수 있습니다.

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때문에, 임차인이 퇴거를 하지 않는 경우 합법적인 방법, 즉 법적으로 접근하여 퇴거를 시킬 필요가 있습니다.

 

 

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임차인 퇴거, 소송전에 내용증명을 반드시 발송해야 합니다.

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임차인을 합법적으로 퇴거시키기 위해서는 명도소송 즉, 임대인이 부동산을 반환받고자 할 때 제기할 수 있는 소송을 진행하야 합니다.

 

 

더불어 명도소송의 경우 승소 판결을 받더라도 만일 명도소송 이후에도 세입자가 나가지 않는 상황이 생기더라도 추후 강제집행이라는 절차를 진행하여 강제적으로 퇴거시킬 수 있습니다.

하지만, 명도소송의 경우 민사소송에 속하기 때문에, 보통 짧게는 4~5개월, 길게는 1년까지 걸릴 만큼, 기간상으로 판결이 나올때까지 시간이 오래 걸립니다.

 

 

 

 

이처럼 명도소송은 임차인을 확실하게 퇴거를 시킬 수 있는 방법이지만, 시간이 오래 걸리는 만큼, 우선 임차인에게 내용증명을 먼저 발송해 보내는 것이 도움이 됩니다.

 

물론, 내용증명의 경우 법적인 강제력이 없어 내용증명을 발송해도 임차인을 강제적으로 퇴거시킬 수는 없지만, 임차인에게 심리적인 압박감을 줄 수 있습니다.

왜냐하면, 내용증명에 퇴거하지 않는 경우 민,형사상 법적 조치를 취하겠다는 내용을 함께 작성해 발송을 하다 보니, 법적 절차에 휘말리기 싫은 임차인의 경우 퇴거를 하는 경우도 종종 있습니다.

 

 

때문에, 내용증명을 보낸다면, 상황에 따라 문제가 쉽게 해결되는 경우가 있기에, 임차인이 퇴거불응을 할 경우에는 소송하기 전에 내용증명부터 발송해 보는 것이 큰 도움이 됩니다.

다만, 최근 임대차법의 변경으로 인해 임대차계약을 해지한다는 별도의 의사표시가 없으면 동일한 조건으로 2년간 계약이 다시 이어지게 개정이 되었습니다.

그래서 내용증명을 발송하기 전에 계약만료일 6달전부터 최소 2달전까지 임차인에게 계약해지의사를 명확하게 전달해야 합니다.

 

 

 

 

더불어 계약해지의사를 임차인에게 통보했다는 사실을 문자나, 카카오톡 등으로 보관하는 것도 추후에 증거로서 사용할 수 있으니 꼭 참고하시길 바랍니다.

 

 

하지만, 개정된 임대차법에는 임차인이 1회에 한해 임대차계약갱신청구권을 행사할 수 있기에 임대인은 합법적인 이유가 없으면 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

그러나 ▲임대료를 여러번 연체했을 경우, ▲건물을 파손하는 경우 ▲다른사람에게 함부로 주인의 허락없이 세를 내주는 경우에는 합법적으로 세입자를 나가라고 할 수 있습니다.

따라서, 합법적인 이유로 퇴거통보를 했음에도 불구하고 세입자가 퇴거불응을 한다면 소송하기 전에 우선 내용증명을 발송해 보시길 권유드립니다.

 

 

임차인 퇴거, 장래이행청구의 소로 명도소송을 진행하는게 좋습니다.

내용증명을 보냈음에도 불구하고 만일 임차인이 퇴거에 불응한다면 앞서 이야기했듯이 명도소송을 진행할 수밖에 없습니다.

 

다만, 명도소송의 경우 짧으면 4~5개월 길게는 1년 가까이 소요가 될 수 있는 만큼, 빠르게 부동산을 받고 싶다면, ‘장래이행청구’의 소의 형태로 명도소송을 진행하는 것이 좋습니다.

왜냐하면 민사소송법 제251조(장래의 이행을 청구하는 소)에는 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.라고 명시되어 있기 때문입니다.

 

 

그래서 장래이행청구의 소는 미리 청구할 필요성이 있을 때 제기할 수 있는 소송으로 재판마지막날 기준으로 이행기가 오지 않은 경우에도 청구할 수 있는 소송이라 할 수 있습니다.

 

 

즉 쉽게말해, 장래이행청구의 소의 형태로 명도소송을 진행한다면, 임대차계약 종료시점에서 세입자가 퇴거에 불응할 경우 그 즉시 강제집행이 가능합니다.

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때문에, 기존 명도소송의 경우 승소한 뒤 다시 강제집행 절차를 밟아야 하지만, 장래이행청구의 소의 형태로 명도소송을 제기한다면, 승소한 뒤 퇴거에 불응한 그 즉시 강제집행 절차를 진행할 수 있어 시간을 아낄 수 있습니다.

 

 

다만, 장래이행청구의 소는 미리 청구할 필요가 있는 경우에 한해 허용이 되기 때문에, 전세계약이 만료되었지만 퇴거에 불응한다거나, 계약이 종료되었지만 집을 비우지 않겠다는 것을 주장한 사실이 있는 경우에만 장래이행청구의 소로 명도소송을 진행할 수 있습니다.

이처럼 부동산 관련 분쟁은 생각보다 복잡하고 난이도가 높아 홀로 대응하기에는 많은 어려움이 생겨 자신이 원하는 결과를 얻지 못할 수 있습니다.

 

 

그러므로 임차인이 퇴거하지 않아 명도소송을 고려중이시라면, 꼭 부동산전문변호사와의 상담을 통해 원하시는 결과를 얻으시길 바랍니다.

 

 

 

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