전대차계약시 유의사항, 전문변호사가 알려드립니다.

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전대차계약시 유의사항에 대해 말씀드리려고 합니다.

전대차계약이란, 계약을 하는 임대인이 집주인이 아닌 경우를 의미합니다. 즉 쉽게말해, 세입자가 다른 세입자에게 임대를 해주는 것을 말합니다.

 

 

그래서 이런 경우 세입자와 전차인 사이에서는 전대차계약이 성립됩니다.

더불어 민법 제306조를 살펴보면, 전세권자는 타인에게 전세권을 담보로 제공 혹은 양도할 수 있고, 또는 목적물에 대해 전세를 주거나 임대할 수 있다고 되어 있습니다.

 

 

그리고 이때 이 권리를 양수받은 양수인은 설정자에 대해 매도인과 동일한 권리와 의무를 가진다고 명시되어 있습니다.

 

 

때문에, 대부분 일반 임대차 계약보다 보증금이 저렴하거나 임대금액이 싼 경우가 많아 전대차계약을 진행하곤 합니다.

 

예를들어 세입자가 이사를 가야하는 경우 집을 비워두기는 아까울 때 위와 같은 계약을 진행하여 세입자가 다른 세입자에게 임대를 합니다.

 

 

다만, 전대차계약시 많은 세입자분들이 집주인의 동의없이 계약을 진행하여 많은 문제를 발생시키는 경우가 빈번하게 발생합니다.

 

 

 

 

전대차계약시 유의사항, 집주인의 동의가 필요합니다.

 

 

전대차 계약을 진행하려는 경우 전차인은 세입자에게 임대인의 동의여부를 계약서 등 서면으로 확인하셔야 합니다.

하지만, 집주인의 동의없이 전대차계약을 진행한 경우라면 임차인은 집주인에게 부당이득반환을 하여야 하며 손해가 발생한 경우 손해배상도 해주어야 합니다.

또한, 임차인의 계약갱신요구권 및 권리금 회수보호권 등이 사라지게 되어 임차인이 정당하게 누릴 수 있는 권리를 잃어버릴 수도 있습니다.

 

 

다만, 예외적으로 다른 세입자에게 빌려준 경우라도 임대인의 동의없이 전대차계약을 진행할 수 있는 방법이 있습니다.

 

 

 

 

전대차계약시 유의사항, 일부만 빌려준 경우라면 동의없이 가능합니다.

 

일부만 빌려준 경우는 집의 일부를 다른 세입자에게 빌려준 경우를 의미하며 이런 경우에는 임차인이 전대차계약시 임대인의 동의없이 계약을 진행할 수 있습니다.

 

 

즉 쉽게말해, 에어비앤비 등 자신의 방 중 남는 방을 제공하였을 때는 동의를 구하지 않아도 됩니다.

더불어 임차인이 전세권 설정 등기를 하였을때도 임대인에게 법적 동의를 구하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

왜냐하면 등기를 설정한 경우 임차인에게는 목적물을 자유롭게 처분할 권리가 생기며 담보로도 사용할 수 있기 때문입니다.

다만, 전대차 계약시 주의할 점은 기존 임대차 계약이 끊어지게 되면 전대차 계약조건도 자동으로 상실됩니다.

즉 쉽게말해, 임차인이 기존 임대인에게 임대금액을 지불하지 않는 경우 계약이 법적으로 해지될 수 있으며 이를 전제로 한 전대차계약도 함께 해지가 됩니다.

 

 

 

 

이처럼 전대차계약의 경우 임대차계약보다 법적으로 얽혀있는 부분이 많아 일반인분들이 간단하게 접근하였다가 많은 문제를 발생시키고 손해를 보는 경우가 빈번하게 발생합니다.

 

 

그러므로 전대차 계약을 진행하기 전에 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사와 상담을 통해 생기는 문제를 찾고 원활하게 진행하시길 바랍니다.

 

 

 

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