명도소송 고려중이시라면 필독하세요!

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

임대차 계약이 끝났는데도 불구하고 세입자가 부동산을 점유하고 나가지 않는 경우가 종종 있는데요.

 

 

이런 경우에 절대 물리적으로 대응해선 안됩니다. 간혹 내 부동산이고 계약이 끝났기 때문에 세입자를 마음대로 내보낼 수 있다 생각하는 분들이 있습니다.

 

 

따라서 세입자가 나가지 않고 버틴 경우 강제로 마스터 키를 이용하여 문을 따거나 집안에 있는 물건을 빼는 행동을 하는 분들이 있습니다.

 

 

 

 

하지만 아무리 임대차계약이 끝나고 세입자가 불법적으로 점유하고 있어도 이러한 행동은 엄연히 불법행동에 해당됩니다.

 

 

그렇기에 세입자의 동의없이 집에 들어가게 되면 주거침입죄로 처벌 받을 수 있습니다. 더불어 세입자의 동의를 구하지 않고 세입자의 짐을 함부로 빼는 행동은 점유물횡령죄로 처벌 받을 수 있습니다.

 

 

따라서 대한변협 부동산전문변호사로서 절대 물리적인 방법을 동원하지는 마시라고 당부를 드리고 싶습니다.

 

 

 

 

명도소송 진행하기 전 이것부터 하세요!

 

 

대부분 세입자가 나가지 않으면 명도소송을 진행하여 세입자를 내보내려고 합니다. 그런데 명도소송은 빠르면 6개월에서 길면 1년 이상 걸리는 경우가 많습니다.

 

 

하여 무작정 명도소송부터 진행하는 것보단 내용증명부터 먼저 세입자에게 발송해 보내는 것을 권장드립니다.

 

 

내용증명은 법적 효력 또는 강제성이 없습니다. 따라서 내용증명을 발송하더라도 세입자가 반드시 부동산을 돌려줘야 할 의무는 전혀 없습니다.

 

 

그럼에도 내용증명을 발송하시는 것을 권장드리는 이유는 상대방에게 심리적 압박을 느끼게 할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

내용증명은 경고장과 같은 역할을 합니다. 하여 내용증명을 받는 세입자는 여차하면 소송이 진행되는 것이 아닌가라는 압박감을 받을 수 밖에 없습니다.

 

 

아울러 내용증명은 추후 명도소송을 진행할 때 객관적 증거물로 활용이 가능합니다. 따라서 명도소송까지 생각중이시라면 내용증명부터 먼저 작성해서 발송하시길 바랍니다.

 

 

이때 변호사 이름으로 보내시는 것을 추천드리고 싶습니다. 아무래도 변호사 또는 법무법인 이름으로 내용증명을 발송하게 되면 상대방이 더 압박을 느낄 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

명도소송 고려중이시라면 ‘이것’ 신청하세요!

 

 

명도소송 중에 세입자가 임대인에게 골탕먹이기 위해 타인에게 부동산점유를 이전하는 경우가 간혹 발생하는데요.

 

 

사전에 이런 불미스러운 일을 차단하기 위해서라도 명도소송 전에 가처분 신청을 해두는 것이 바람직합니다.

 

 

부동산점유이전금지가처분이라 함은 보전처분의 일종으로 명도소송에서 승소한 후 강제집행을 할 수 있기 위해 진행해야 하는 처분입니다.

 

 

즉, 부동산점유이전금지가처분을 신청해둘 경우 명도소송 집행 시까지 목적물을 그대로 유지할 수 있습니다.

 

 

 

 

따라서 피고가 타인에게 건물의 점유를 넘겨버릴 수 없기 때문에 명도소송에서 승소한 후 강제집행 진행이 가능합니다.

 

 

다만 가처분을 하지 않을 경우 명도소송에서 승소해 강제집행을 하는 경우에도 이미 목적물이 다른 사람 명의 변경되었기 때문에 소송에서 승소를 하더라도 강제집행이 불가합니다.

 

 

이렇게 되면 부동산점유를 이전 받은 사람을 상대로 1년 이상 걸리는 명도소송을 또 다시 진행해야 되기 때문에 시간적으로 또는 비용적으로 상당기간이 초과할 수 있습니다.

 

 

 

 

따라서 명도소송을 진행하실거라면 소송을 하기 전에 현재 점유자가 점유를 이전할 수 없도록 부동산점유이전가처분 신청을 통해 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 대비가 할 필요가 있습니다.

 

 

명도소송은 부동산의 실질적은 소유주인 임대인에게 유리한 소송인 것은 맞습니다. 그러나 아무리 유리한 소송이어도 소송과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

 

 

그렇기에 소송을 진행하시기 전에 부동산전문변호사의 자문을 구해 철저하게 준비하신 후에 진행하시는 것을 권장드립니다.