상가임대차계약 해지, 임대인이 계약해지 하기 위해서는?

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다.

 

 

오늘은 상가임대차와 관련한 이야기를 하고자 합니다.

 

 

​임대인이 자신의 주택건물이나 상가건물에 임대차를 진행하게 되면 그에 다른 사용료를 받습니다.

 

 

 

 

 

 

원칙적으로 임차인은 상가임대차보호법에 따라서, 5년 또는 10년의 임대기간을 보장받을 수 있습니다. 

 

 

이는 계약 갱신요구를 통해 이루어질 수 있는데요. 10년을 초과하지 않는 범위에서는 상가계약갱신요구권을 가지게 됩니다.

 

 

​하지만 특정 사유가 있는 경우 임차인이 아닌 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 방법이 있습니다. 이 또한 상가건물임대차보호법에 명시되어 있으며 그 규정은 바로 아래와 같습니다.

 

 

 

 

 

• 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르는 차임을 연체하였을 경우
• 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 타협하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 중대한 과실이나 고의로 파손한 경우
• 세입자로서의 의무를 현저하게 위반한 경우
• 임대차계약을 계속하기 어려운 중대사유가 존재하는 경우

 

 

 

 

 

임차인이 법에 명시된 부정행위를 한 경우 임대인은 임차인에게 계약해지를 요구할 수 있습니다.

 

 

임대차계약을 해지하기 위해서는 임대인은 기간내에 거절의 통지를 하여야 합니다.  임차인이 계약연장을 요구하게 되면 최소 1달 전까지 요구를 거부하면 됩니다.

 

 

계약을 확실하게 해지하기 위해서는 기록에 남길 수 있는 증거를 남겨두어야 합니다. 내용증명 등으로 계약을 해지 하는 것이 도움이 되니 이점도 꼭 유념해 주시길 바랍니다

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만일 임차인이 상가를 비우지 않는 경우 임대인은 임차인을 대상으로 명도소송을 진행하는 것이 방법이될 수 있습니다.

 

 

명도소송이란, 부동산 점유자의 점유상태를 법적으로 배제시키기 위해 진행하는 소송을 의미합니다. 즉, 다시말해 점유자에게 적법한 권리가 존재하지 않음에도 불구하고 무단으로 점유하고 있을 때 법원의 명령을 통해 점유를 배제시키는 것을 의미합니다.

 

 

임차인이 상가계약을 해지했음에도 불구하고 상가에 남아있는 경우  위와 같은 법적인 방법을 동원하여 임차인을 강제로 내보낼 수 있습니다.

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상가명도소송을 하는 경우 주의하여야 하는 사항이 있는데 먼저 감정적인 언사와 폭행은 금지하여야 합니다. 

 

 

적법한 절차를 거치지 않고 임차인에게 불법적인 퇴거를 요구하는 경우 안좋은 결과를 가져올 수 있습니다. 또한 잘못되는 경우 역고소를 당할 수도 있기에 이는 절대 하지 말아야 합니다.

 

 

종종 임대인들이 계약대로 하지 않는 임차인을 대상으로 잘못된 방법을 통해 계약해지를 진행하려고 합니다. 하지만 임차인에게 절대 물리력을 행사해서는 안된다는 점 꼭 유념해 주시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

더불어 상가임대차 명도소송을 할 때에는 꼭 점유이전 금지 가처분 신청을 해 두시길 당부드리는 바입니다. 이는 임차인이 다른 제3자에게 점유를 이전시키는 것을 방지하는 제도입니다.

 

 

임차인이 명도소송 도중에 제3자에게 상가에 대한 점유를 넘기게 되는 경우 고소기간이 길어지며 또다시 바뀐 임차인을 상대로 명도소송을 진행하여야 합니다. 따라서 부동산점유이전 금지가처분 신청을 하여 위와 같은 상황을 미리 방지하는 것이 합리적입니다.

 

 

 

 

 

 

지금까지 임대인이 중도에 상가임대차계약해지를 할 수 있는 방법에 대해서 알아보았는데요.

 

 

임대차계약을 진행하다보면 임차인이 퇴거를 하지 않거나 계약을 해지하지 않으려는 경우가 있습니다. 법적으로 위와같은 행위를 한 경우 소송을 통해 강제퇴거를 시킬 수 있으므로 계약해지에 대한 내용증명을 미리 보내는 것도 방법이니 유념해 주시길 강조드립니다.

 

 

​명도소송은 임대인에게 유리한 소송이기는 하나 소송은 소송입니다. 철저하게 준비하지 않으면 소송이 기각되어 계약해지가 이루어지지 않을 수 있습니다. 따라서 전문변호사와의 상담을 먼저 진행할 것을 조언드리는 바입니다.

 

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