묵시적갱신 후 계약해지 가능할까?

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 제이엘파트너스 임영호입니다.

 

 

묵시적 갱신이란 쉽게 말해 임대차계약의 자동연장을 의미합니다. 묵시적 계약갱신이 된 경우 이사를 가야할 때 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

 

 

​결론부터 말씀드리면 가능합니다.

 

 

대개 전 월세의 임대차계약기간은 2년입니다. 임대차보호법이 신설된 이후 임차인의 주거안정을 위해 묵시적갱신의 조항이 생겼는데요.

 

 

 

 

 

 

묵시적갱신에 따르면 임차인이 계약해지를 통보하지 않는 경우 자동으로 계약이 연장됩니다.

 

 

따라서 계약을 해지하기 위해서는 계약종료일로부터 6개월전이나 늦어도 2개월전에는 해지통보를 해야 합니다.

 

 

만일 이에 관해 임차인 또는 임대인이 아무말도 하지 않은 경우라면 계약이 연장되며 이를 묵시적 갱신이라 합니다.

 

 

하지만 묵시적 계약갱신상태라도 언제든지 이사를 갈 수 있습니다.

 

 

 

 

 

주택임대차보호법 제6조의2

 

 

(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

  

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

 

세입자는 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 상황이라고 할지라도 언제든지 임대인인 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다.

 

 

이는 임대인에게는 원칙적으로 적용되지 않으며 특별한 사유가 없는 이상 임대인은 묵시적갱신 이후 계약을 해지할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

현행 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 보면 ‘묵시적 갱신이 된 이후에는 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약 해지를 통지할 수 있다’고 법으로 규정이 되어 있기 때문입니다.

 

 

그러므로 임차인은 자신이 원하면 기존 임대차 계약 이후부터는 계약 해지를 통보하고 언제든지 이사를 나가도 됩니다.

 

 

​묵시적갱신 이후 임대인에게 계약해지를 통보하였을 때 세입자에게 종종 중개수수료를 부담하라고 하는 경우가 있는데요. 세입자는 묵시적 갱신이후의 계약은 종료를 원하면 수수료를 부담하지 않고도 계약을 종료할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

계약해지 통보 후 보증금은 3개월이 지나야 받을 수 있습니다.

 

이때 이사를 나갈 때 보증금을 받을 수 있는 게 아니라, 이사를 나갔다고 임대인에게 통보한 날로부터 3개월 지나야만 돌려받을 수 있다는 것입니다.

 

 

따라서 임차인이 이사날 보증금을 돌려받기 위해서는 적어도 3개월 이전에 계약해지를 통보하여야 합니다. 왜냐하면 3개월이 지나야 계약해지의 효력이 생기기 때문입니다.

 

 

이때 임차인은 동시이행의 의무가 있기에 이사를 갈 때 주택은 원상회복하여 반환해야 합니다.

​

 

그러므로 묵시적 갱신때 이사를 나갈 경우에도 세입자는 집주인에게 계약해지에 대한 의사를 정확하게 전달을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

계약해지통보는 내용증명이 효과적입니다.

   

 

기존 계약 기간 이후 계약을 해지 하는 경우 임대인에게 계약에 대한 해지의사를 전달해야만 법적 효력이 발생합니다.

 

 

​그러므로 이사여부에 관해 임대인에게 정확하게 의사를 전달하여야 하고 이는 내용증명을 활용하는 것이 효과적입니다.

 

 

 

 

 

 

계약을 종료하겠다는 의사를 반드시 임대인에게 전달을 해야 하는데, 추후 보증금을 돌려주지 않을 때를 생각해 해지통보를 했다는 증거를 남겨놓는 것이 좋습니다.

 

 

​대부분의 임대차계약해지를 통보하는 경우 문자나 전화를 이용하곤 하는데요. 이보다 더한 법적인 증거효력이 있는 것이 내용증명이기에 이후에 발생할 수 있는 문제를 대비하여 내용증명으로 임대인의 주소지에 계약해지를 통보하시길 바랍니다.

 

 

 

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