전세보증금반환, 무작정 소송만 진행해선 안됩니다.

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세보증금반환소송을 진행하기 전 준비해야 되는 부분들에 대해 설명해드리고자 합니다.

 

 

보통 전세계약 만기가 되었음에도 불구하고 집주인이 전세보증금 반환을 지연하고 있는 경우, 전세보증금을 반환받기 위해 보증금반환청구소송 및 지급명령신청이나 임대차등기명령신청을 통해 소송 절차를 진행할 수 있습니다.

 

 

그러나 지급명령신청과 임대차등기명령신청은 보증금반환청구소송과는 달리 비교적 간단한 절차이지만, 이로 인해 집주인에게 바로 전세보증금을 반환받을 수 있는 것은 아닙니다.

 

 

 

 

왜냐하면 임대차등기명령은 대항력과 최우선변제권을 유지하는 제도로, 법적인 강제력이 없기에 신청만으로는 집주인이 전세보증금을 반환할 의무가 없기 때문입니다.

 

 

지급명령신청은 간이절차이기 때문에 비용과 시간을 절약할 수 있고, 확정판결문을 획득하면 민사소송과 동일하게 강제집행을 할 수 있습니다.

 

 

그러나 지급명령신청은 불복절차로 이의신청이 가능하므로, 집주인이 이의신청을 할 경우 본안소송으로 진행될 수 있어 시간과 비용적 손해가 발생할 수 있습니다.

 

 

따라서 전세보증금을 확실하게 반환받고자 한다면 전세보증금반환소송을 진행하는 것이 좋으며, 이 경우 소송은 다양한 변수가 있기 때문에 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

 

 

 

 

그래서 이제부터 전세보증금반환소송을 진행하여 승소하는 방법과 어떤 사전 준비를 해야 하는지에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

 

 

전세보증금반환소송을 위해 가장 먼저 해야 할 일은 계약해지 의사를 집주인에게 통보하는 것입니다.

 

 

일반적으로 보증금반환청구소송은 민사소송이기 때문에 입증책임은 원고에게 있습니다. 입증책임은 전세계약이 종료되었음에도 불구하고 전세보증금이 반환되지 않는 사실을 입증해야 하는 책임을 의미합니다.

 

 

따라서 전세보증금반환청구소송에서 승소하기 위해서는 임차인이 임대차계약이 종료되었다는 사실을 명확하게 입증해야 합니다. 주택임대차보호법에 따르면 보증금반환은 임대차계약 종료 후 가능하며, 임대차관계가 종료되면 임차인의 부동산 인도의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행의 관계에 있기 때문입니다.

 

 

 

 

임차인은 계약이 종료되기 최대 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 계약진행의사가 없음을 집주인에게 통보해야 합니다. 이때 통보는 구두, 문자, 전화 등으로 이뤄져야 하며, 증거로서 남겨야 합니다.

 

 

그러나 구두나 전화, 문자 메시지를 보냈다고 해도 임대인이 확인하지 않으면 계약해지 통보를 한 사실이 인정되지 않습니다. 따라서 계약해지 의사를 통보할 경우 내용증명을 통해 명확한 증거자료를 남겨두는 것이 좋으며, 이는 추후 소송 진행 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

 

 

이와 같이 보증금반환청구소송을 진행하기 전에 해야 할 일이 많기 때문에, 관련 문제로 고민하고 계시다면 부동산전문변호사와 상담을 통해 현명하게 해결하시길 권장합니다.

 

 

또한, 보증금반환청구소송 진행 중에도 집주인이 재산이 없거나 은닉, 처분하는 상황이 발생하면 소송에서 승소한 뒤에도 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 따라서 전세보증금반환소송 이전에 가압류를 신청하여 집주인이 재산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

가압류는 부동산이나 통장 등 금전채권에 신청하는 제도로, 소송 후에 집주인이 보증금을 반환하지 않더라도 부동산과 통장을 경매로 진행하여 금전으로 환산할 수 있습니다.

 

 

이처럼 전세보증금반환소송은 권리관계가 확실하여 승소 가능성이 높지만, 사전에 법리적인 절차를 충분히 준비하지 않으면 승소해도 전세보증금을 반환받기가 어렵습니다.

 

 

그러므로 보증금반환청구소송을 고민 중이라면 반드시 부동산 분쟁을 많이 해결해 본 부동산전문변호사의 도움을 통해 사건을 해결하고 원하는 결과를 이끌어내시길 바랍니다.