전셋집, 국세압류되었지만 소송 진행으로 받아낸 사례

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘 소개해드릴 사례는 집주인이 국세체납하여 전셋집이 공매로 넘어갔지만 보증금반환소송을 통해 2억 5천 7백만원 전세보증금을 전액 되찾아드린 의뢰인의 이야기를 해보려고 합니다.

 

 

특히 소개해드릴 의뢰인이 계약을 체결한 전셋집은 신탁등기가 설정되어 있었던 부동산이었다가 집주인이 또다시 다시 사람에게 소유권을 이전하면서 근저당설정이 되고 그 후 국세체납으로 공매에 넘어가는 등 사건난이도가 매우 높았던 사건이었습니다.

 

 

그러나 다행히 사건을 철저하게 분석하여 보증금 전액 반환에 성공할 수 있었던 사례였습니다. 비슷한 사례로 고민중이시고 문제해결이 급한 경우라면 오늘 이 글이 도움이 될 수 있을 것이니 꼭 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

 

 

임영호변호사

 

 

[사실관계]

 

 

의뢰인은 경기도 광주지역에 있는 빌라를 보증금 2억 5천 7백만원으로 2년을 계약한 임차인이었습니다.

 

 

의뢰인이 계약한 부동산은 신탁등기가 설정되어 있었습니다.

 

 

하지만 임대차계약을 중개한 공인중개사가 임대인이 독 신탁회사 융자를 상환할 계획이라고 말해 이를 믿고 신탁회사가 아닌 실질적인 소유자인 임대인 A씨와 임대차계약을 체결하였습니다.

 

 

 

 

잔금지급시 현 등기부 및 신탁원부상 융자를 전액상환하고 신탁 및 근저당권 등기를 말소한다는 조건으로 계약을 한 것이었습니다.

 

 

더불어 추가 근저당설정을 받기위해 임차인이 대항력을 갖출때까지 무융자 상태 및 소유권이전을 제외한 그밖에 권리관계를 유지한다는 특약사항도 설정을 했습니다.

 

 

이렇게 해서 전세계약을 체결하고 임대인A씨에게 계약금 1300만원과 함께 잔금 2억 4천 4백만원을 지급완료하고 확정 전입신고와 확정일자를 받아두었습니다.

 

 

 

 

하지만 임대인 A씨가 신탁회사로부터 소유권을 회복하는 날 B씨에게 부동산을 매매하였습니다. 이로인해 B씨에게 건물의 소유권이 이전되었고, 그후 B씨는 집을 담보로 근저당 1억원을 설정까지 하였던 것이었습니다.

 

 

이런 사실을 알지 못하고 있다가 의뢰인은 임대인에게 계약해지를 요청하려고 연락했다, B씨로 집주인이 변경된 사실을 알게 되었습니다.

 

 

게디가 B씨가 세금을 내지 못해 전셋집이 압류되어 공매에 넘어간 사실도 알게 되었는데요. 이에 보증금반환을 받기 위해 저희 로펌을 찾아와 도움을 요청하시게 된 것입니다.

 

 

 

 

[부동산전문변호사 조력 및 결과]

 

 

다행히 의뢰인은 집주소와 전입신고 일자, 확정일자를 받아두었기에 대향력에는 문제가 없었습니다. 거기가 계약당일에 집주인이 동시변경된 것도 아니었습니다.

 

 

그래서 국세체납압류가 들어왔지만 보증금을 받는데에는 큰 문제가 없었습니다. 국세의 경우 과거에는 당해세라 해서 무조건 보증금보다 우선하여 배당을 받아왔습니다.

 

 

다만 최근에 국세징수법 개정으로 인해 당해세에 대해서도 임차인의 보증금보다 법정기일이 선수위인 경우에만 배당받을 수 있도록 변경되었습니다.

 

 

그로인해 국세체납이 있더라도 대항력이 있는 상황이었습니다. 하지만 전세임대차보증금이 2억 5천7백만원으로 시세보다 높았기 때문에 추후 경매를 진행되어 매각이 되더라도 보증금 전액을 돌려받기가 어려운 상황이었습니다.

 

 

 

 

하지만 임대인 B씨에게 국세체납압류가 들어왔지만 그 외 다른 채권자의 가압류가 아직 들어온 것이 없었습니다. 거기다 다행히 임대인 B씨의 신용조사를 진행해본 결과 신용상태가 그마나 양호했습니다.

 

 

하여 곧바로 전세금반환청구소송을 진행하기로 하고 최대한 빠르게 근거자료를 준비하여 소송을 제기하였습니다. 그 결과 길면 최대 1.2년까지 걸리는 보증금 반환소송에서 빠르게 승소 결정을 받을 수 있었습니다.

 

 

다시 한번 말씀드리지만 임대차계약에서 아무리 대항력을 갖추는 등 유리한 상황이라 하더라도 보증금을 실질적으로 반환받지 못할 수 있습니다.

 

 

 

 

임대인에게 어떠한 채무가 존재할 수 있고, 그리고 그 채권자가 어떤 행동을 할지 모르기 때문입니다. 거기다 임대인이 보증금을 주지 않기 위해 재산을 은닉 또는 빼돌릴 수도 있습니다.

 

 

하여 의뢰인과 같이 비슷한 상황에 처해계신다면 변호사선임 비용을 조금 들이더라도 이정도는 전세보증금을 반환받는데 절대 큰 비용이 아닙니다.

 

 

그렇기에 관련 문제로 어려움을 겪고 있으시다면 부동산전문변호사의 도움을 받아 빠른 법적 대응을 하시라고 당부를 드리고 싶습니다.