깡통전세사기 대응, 부동산전문변호사가 알려드립니다.

 

 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

최근 전세사기 유형이 다양해지고 전세사기 피해 횟수가 늘고 있습니다. 그 중 가장 많이 당한 사기가 깡통전세사기인데요.

 

 

현재 이 글을 보고 계시는 분들 또한 깡통전세사기를 당하여 보증금을 돌려받지 못해 어떻게 해야할지 몰라 방법을 찾고있는 것 같다는 생각이 드네요.

 

 

그래서 오늘은 깡통전세사기를 당했을 때 어떠한 대응방법이 있는지, 어떻게 대응을 해야하는지 또 그 대응방법은 어떤식으로 진행을 해야 하는지에 대해 말씀드리도록 할테니 꼭 끝까지 읽어 보신 후 자신에게 유리한 방법을 찾아가셨으면 좋겠습니다.

 

 

임영호변호사

 

 

깡통전세사기, 대응방법은?

 

 

전세사기의 유형은 다양합니다. 그런데 그 전세사기 유형중 하나인 깡통전세의 피해유형 또한 다양합니다. 역전세로 인하여 전세가가 떨어지면서 집주인이 보증금차액을 마련하기가 어려워진 경우 또는 자본도 없이 세입자를 끼고 전세보증금으로 주택을 매입하는 일명 무자본 갭투자와 같은 경우도 보통 일반적이긴 합니다.

 

 

하지만 상대방이 처음부터 사기를 칠 목적으로 전세보증금을 시세보다 더 높이 불러 세입자와 임대차계약을 한 뒤 바지사장에서 명의를 넘기는 전세사기 수법으로 간혹 보증금을 돌려받지 못하는 상황도 있습니다. 그래서 어떻게 피해를 당했는지에 따라서 대처방법은 제각각입니다.

 

 

만약 처음부터 상대방이 사기를 칠 목적으로 깡통전세계약을 한 경우에는 바로 사기죄로 형사고소를 진행하는게 좋습니다. 계약을 할 당시부터 임차인을 속이고 금전적 이익을 위해 사기를 쳤다고 할 수 있기에 명백히 형법상 사기죄에 해당합니다.

 

 

사기죄의 경우 혐의가 인정된다면 10년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형이 내려지는 중범죄입니다. 또한 피해금액에 따라 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률인 특경법의 적용을 받아 피해금액이 5억원 이상이 넘게 되면 벌금형 없이 3년 이상의 징역형이 내려질 수도 있습니다.

 

 

 

 

그래서 사기죄로 형사고소를 진행하게 되면 상대방 측에서 이러한 처벌을 받는 것이 두려워 합의를 제안하는 경우가 꽤 많습니다. 이렇게 해서 보증금을 모두 돌려받으면 정말 좋을 것 같은데요.

 

 

여기서 아셔야 할 것이 사기죄는 무조건 처벌이 되는 것이 아니라, 성립요건인 기망행위와 불법영득의사가 있었음을 입증해야 처벌을 내릴 수 있습니다. 기망행위란 남을 거짓으로 속이는 행위이고, 불법영득의사는 타인의 재물을 불법적으로 취득할 고의를 뜻합니다.

 

 

다음으로는 전세가격하락으로 인하여 깡통전세 피해를 입은 경우입니다. 이런 경우는 전세보증금반환소송을 통하여 보증금을 돌려받으면 됩니다. 보증금반환을 받는 방법은 보증금반환소송 이외에 내용증명, 임차권등기명령신청, 지급명령 등이 있습니다.

 

 

소송 이외의 방법이 어떤 것인지 짧게 설명을 드리자면, 내용증명과 임차권등기명령의 경우 둘다 법적 강제성이 없습니다. 단지 임차권등기명령만 대항력과 우선변제권만을 유지 할 수 있습니다. 그리고 보증금반환청구소송과 지급명령의 경우는 강제집행권원이 생겨 상대방이 보증금을 돌려주지 않을 시에 경매 등의 절차를 통해 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 

 

또한 지급명령의 경우 소송의 간이절차라 불리는 만큼 비용도 소송의 10분이 1만큼, 기간도 1~2개월이면 받을 수 있습니다. 하지만 만약 상대방이 결정문을 받은 후 14일 이내에 이의를 제기하게 된다면 결정문의 결과와 상관없이 소송을 진행해야 합니다.

 

 

마지막으로 공인중개사의 실수, 또는 고의로 깡통전세 위험을 세입자에게 알리지 않은 경우입니다. 공인중개사법에 의하면 ‘공인중개사에겐 중개대상을 제대로 확인하고 세입자 등에게 설명을 해 줘야 할 의무가 있다’라고 나와 있습니다.

 

 

그래서 만약 공인중개사가 깡통전세라는 것을 알았는데도 이를 알리지 않고 계약을 체결하도록 유도했다면 공인중개사에게 직접적으로 손해배상청구소송을 진행하여 피해에 대한 금액을 보상받을 수 있습니다.

 

 

그러나 아셔야 할 것이 무조건 공인중개사에게 책임을 물을 수 있는 것이 아니라 현행법에 의해 고의 또는 과실이 있을 경우만 책임을 물을 수 있다고 되어있습니다. 때문에 공인중개사에게 명백하게 고의 또는 과실이 있는지 확인을 한 뒤 손해배상청구소송을 진행해야 보상을 받아낼 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘 말씀 드린것처럼 지금까지도 피해 유형도 다양해지고 피해 횟수도 점점 늘어나고 있습니다. 피해 유형이 다양해지는 대응을 하는 방법도 모두 다르고 상당히 복잡해집니다.

 

 

때문에 자신이 어떻게 피해를 당했는지, 이러한 경우에 어떻게 대응을 해야하는지 모르겠다면 빠르게 전문가의 조력을 받는 것이 피해 금액을 돌려받는 지름길이 될 수 있습니다.

 

 

그러므로 깡통전세사기와 같은 사기에 당하셨다면 부동산전문변호사와의 조력을 통해 자신이 처한 상황을 설명하고 어떻게 대응을 해야 하는지 대응법 등을 상담받아 꼭 보증금을 돌려받으시길 바랍니다.

 

 

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전세사기 유형, 깡통전세와 이중계약을 피하고 싶다면?

 

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