부동산전문변호사가 알려주는 월세연체 대처방법

 

 

안녕하세요. 대한협회등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

원래라면 임대인과 임차인이 계약을 맺으면 매달 한번씩 정해진 월세를 내야 합니다. 그렇지만 월세를 내지 않는 경우도 종종 발생하는데요.

 

 

1~2개월 정도는 참으면서 그럴 수 있다 생각하고 기다리지만 연체가 계속해서 반복하게 되면 임대인 입장에서도 참 곤란할 수 밖에 없습니다. 그리고 생각보다 많은 임대인이 세입자가 월세를 연체했을때 어떻게 대처를 해야 하는지 모르시는 분들이 많습니다.

 

 

 

 

그래서 오늘은 세입자가 월세를 연체했을 때 임대인이 어떻게 하면 좋은지에 대해 말씀드리는 시간을 가지도록 하겠습니다. 현재 월세 미납으로 곤란한 상황에 처해 계시다면 꼭 이 글을 끝까지 읽으신 후 잘 대처 하시길 바랍니다.

 

 

먼저 임대차보호법에 대해 말씀드리자면 세입자의 월세미납은 계약해지사유에 해당이 된다고 명시돼 있습니다. 주택의 경우 2회, 상가의 경우는 3회 월세를 미납하게 되면 해지할 수 있습니다.

 

 

혹여나 임대차계약기간이 남아 있다 해도 월세연체는 계약해지사유에 해당돼 계약해지가 가능합니다.

 

 

 

 

부동산전문변호사, 세입자 월세미납 명도소송

 

 

명도소송이란 계약이 해지됐는데도 불구하고 임차물을 비워주지 않는 세입자에게 임대인이 임차물을 돌려받기 위해 제기하는 소송을 말합니다. 다시 말해 세입자에게 귀책사유가 있을때 제기하는 소송입니다.

 

 

만일 임대차기간이 끝났는데도 나가지 않거나, 또는 불법적으로 점유하고 있을 때, 그리고 오늘 말씀드리는 주제인 월세 미납으로 인해 계약해지가 되었을 때 진행할 수 있습니다.

 

 

하지만 명도소송의 기간은 길면 21개월, 짧으면 2개월의 기나긴 시간이 걸릴 정도로 평균 4개월 정도의 소송기간이 걸립니다. 때문에 명도소송을 곧바로 진행하기 보다는 내용증명을 발송해 세입자에게 심리적인 압박을 주는 것이 좋은 방법입니다.

 

 

 

 

부동산전문변호사, 명도소송보다 내용증명부터

 

 

내용증명은 법적인 강제성은 없습니다. 이 말의 뜻은 내용증명을 보내도 세입자가 반드시 집을 비워줘야 하는 것은 아니라는 것입니다. 때문에 세입자가 월세를 연체했을 때 내용증명보단 명도소송을 먼저 생각합니다.

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그렇지만 내용증명은 법적 강제성이 없다 해도 내용증명을 받아보게 되면 심리적인 압박감을 느껴 임대인이 원하는대로 집을 비워줄 가능성이 높습니다.

 

 

왜냐하면 내용증명을 작성 할 때 그 안에 월세미납 등으로 인해 계약을 해지하니 집을 비우지 않으면 민,형사상 조치를 취하겠다는 말이 들어가기에 세입자 입장에서는 잘못하면 소송까지 갈 수 있겠다 라고 할 수 있기 때문입니다.

 

 

그렇기에 세입자가 월세를 연체했다면 일단 내용증명부터 먼저 발송하시길 바랍니다.

 

 

 

 

부동산전문변호사, 명도소송 진행시 주의할 점

 

 

명도소송을 진행 할때 세입자의 유책사유로 인해 제기하는 소송이기에 임대인이 유리하지만, 모든 소송이 그렇듯 소송에서 이기기 위해서는 객관적인 증거가 필요합니다.

 

 

그래서 명도소송 진행을 생각하신다면 ①계약해지통보를 했다는 사실을 입증할 증거와 ② 월세체납으로 계약해지가 되었다는 사실을 반드시 확보해 두시길 바랍니다.

 

 

또한 명도소송을 준비하는 임대인이 흔히 하는 실수가 바로 계약해지통보의사를 보내지 않는 것인데요.

 

 

부동산과 관련된 소송은 임대차계약이 종료되어야 진행을 할 수 있습니다. 때문에 월세연체가 계약해지사유가 되지만 계약해지의사를 세입자에게 직접 통보하지 않으면 명도소송을 진행하지 못합니다.

 

 

 

 

그러므로 명도소송을 진행하려고 하신다면 월세연체로 인해 계약을 해지하겠다는 의사를 꼭 세입자에게 통보하셔야 합니다.

 

 

추가로 한가지 더 말씀드리자면 명도소송을 진행하기 전 점유이전금지가처분도 꼭 신청해야 합니다. 앞서 간단히 말씀드렸지만 명도소송은 판결문을 받기까지 꽤나 긴 시간이 걸립니다.

 

 

그렇기에 세입자가 소송 중 다른 사람에게 부동산을 이전하는 행위를 막을 수 있는 부동산점유이전금지가처분을 반드시 신청해두어야 합니다.

 

 

지금까지 월세미납시 임대인이 어떻게 대처를 해야하는지에 대해 말씀 드렸는데요. 월세는 임대인이 임차인에게 받아야하는 당연한 권리입니다. 하지만 법적 지식이 부족한 일반인 홀로 이런 복잡한 법률을 다루는 일은 무척 어려운 일이므로 부동산전문변호사의 자문을 얻어 해결하시길 바랍니다.

 

 

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