전, 월세 계약 중도해지가 가능한 사유는 뭐가 있을까?

 

 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘 말씀드릴 내용은 전세 또는 월세 계약을 했을 때 중도에 계약해지를 할 수 있는 경우가 있는지에 대해 말씀드리려고 합니다.

 

 

여러분들은 혹시 임대차3법이라는 말을 들어보셨나요? 20년도부터 시행되고 있는 임대차3법은 전세, 월세 신고제와 계약갱신청구권, 전세, 월세 상한제(신고제)를 핵심으로 하는 주택임대차보호법 개정안과 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’을 말합니다.

 

 

전세, 월세 시장이 불안정해 정부와 여당이 도입한 법안인데, 이런 법안 때문에 집값 하락과 전세가 하락이 반복되면서 기존 전세, 월세 임대차계약을 중도 해지하려고 하시는 분들이 많아지고 있습니다.

 

 

임영호변호사

 

 

먼저 주택임대차보호법 제4조 1항을 보게되면 ‘기간을 정하지 않거나 또는 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.’ 라고 나와 있는데요. 임대차계약은 보통 2년을 기준으로 하며, 원칙적으로 2년 동안 임차인, 임대인 모두 중도에 계약을 해지 할 수 없습니다. 혹시라도 중도계약해지를 원할 시에는 해지를 원하는 쪽에서 중도해지로 인한 책임을 져야 할 수도 있습니다.

 

 

그러나 계약서에 전세, 월세 중도계약해지에 관련된 규정을 적어놨거나, 주택임대차보호법에서 인정하고 있는 예외적인 상황에서는 책임 필요없이 중도계약해지가 가능합니다. 법안은 2가지로 하나는 임대인 입장, 하나는 임차인 입장에서 구분을 하여 명시하고 있습니다.

 

 

먼저 임대인의 입장에서 말씀드리자면 총 3가지로 첫 번째는 세입자가 2회 이상 연속하여 월세를 연체했을 경우, 두 번째는 임대인 동의 없이 전세, 또는 월세집을 다른 사람에게 영리를 목적으로 빌려주었을 경우, 마지막으로는 주택 일부를 심각하게 훼손, 또는 불법 개조했을 경우입니다.

 

 

그리고 임차인의 경우에는 5가지가 있는데요. 첫 번째로 임대차 계약기간을 정하지 않았을 경우, 두 번째로 계약 기간 중 임대인의 지위가 다른 사람에게 양도 되었을 경우, 세 번째로 계약 당시 중도해지에 대한 특약이 계약서에 명시 되었을 경우, 네 번째는 임차인이 임차 목적 달성이 어려울 경우, 마지막으로 임차인의 과실 없이 임차주택 일부가 멸실되었을 경우입니다.

 

 

 

 

또한 주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신인 경우까지도 임차인의 계약중도해지를 인정해주고 있습니다. 묵시적 갱신이란 임대차계약 기간이 종료되기 6개월에서 최소 2개월 전까지 계약갱신거절 의사를 통보하지 않으면 최초 계약했던 것과 동일한 조건으로 계약기간이 2년이 더 연장되는 말을 뜻합니다.

 

 

묵시적 갱신인 경우 계약기간은 최초와 같이 2년이긴 하지만 최초 전세, 월세 계약을 한 것과 다르게 계약 기간이 남아있을 경우에도 언제든지 계약해지 통보를 전할 수 있습니다.

 

 

하지만 이때 주의해야 할 것이 묵시적 갱신 후 중도계약해지에 대한 것은 통보를 한 날로부터 3개월이 지났을 때부터 효력이 발생합니다. 그러므로 임대인은 그 3개월이 지난 후부터 보증금반환의무가 생깁니다. 또 주택임대차보호법은 모든 임차인에게 똑같이 묵시적 갱신을 적용하고 있지 않습니다.

 

 

임차인이 지켜야할 임대차의무를 위반했다면 묵시적갱신이 된 후 계약해지를 요구하더라도 임대인은 계약해지를 거부할 수 있는 권한이 생깁니다.

 

 

 

 

이러한 방법으로 묵시적 갱신 이후 통보를 하고 3개월이 지났는데도 보증금을 반환해주지 않았다면 마냥 기다리는 것보다는 빠르게 법적 대응을 하는 것이 좋습니다. 보증금을 반환받기 위해 할 수 있는 법적 대응은 내용증명, 지급명령, 보증금반환청구소송이 있습니다.

 

 

그러나 소송의 경우에는 다른 방법을 썼는데도 반환을 해주지 않거나 아니면 아무리 봐도 절대 돌려줄 생각이 없다고 생각이 들 때 최후의 방법으로 쓰는 것이 좋고 그게 아닐 땐 내용증명과 지급명령을 통해 받는 것이 가장 빠르게 반환 받을 수 있는 방법입니다.

 

 

끝으로 오늘은 전세, 월세 중도계약해지가 가능한 사유에 대하여 말씀드렸는데요. 만약 합법적인 방법으로 중도계약해지를 했는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않았다면 해볼 수 있는 방법에 대한 것도 간략하게 말씀드렸습니다.

 

 

이러한 방법들을 보시고도 복잡하거나 모르시는게 있으시다면 빠르게 부동산전문변호사를 선임하여 법적 대응을 하는게 가장 현명한 선택입니다.

 

 

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