전세계약 중도해지시 전세금은 어떻게 될까?

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호​입니다.

 

 

오늘은 세입자가 전세계약을 중도에 해지했을 경우 전세자금을 반환 받을 수 있는지에 대해 말씀드리려고 합니다.

 

 

일단 전세계약은 보통 2년 단위 계약입니다. 2년이라는 시간은 길다면 긴 시간이다 보니 이 전세계약 기간을 다 못 채우고 어쩔 수 없이 계약된 집을 나가야 하는 경우가 생깁니다.

 

 

 

 

원래라면 전세 계약서 특약사항란에 중도해지를 할 수 없다라는 문구가 있지 않는 한 전세 계약을 중도해지 할 수 있습니다. 그리고 임차인이 전세계약 중도해지를 요청하면 임대인은 이 요청을 거절하지 못합니다.

 

 

그렇지만 전세보증금의 금액은 보통 억 단위가 넘어가다 보니 임대인의 입장에서도 갑자기 이렇게 큰 돈을 마련하기가 분명 어려울 겁니다. 그래서 전세계약 중도해지 시 보증금 반환을 이유로 문제가 발생하는 상황이 많이 생기게 되는데요.

 

 

하지만 이번에 새롭게 개정된 임대차 3법을 보면 전세계약 갱신청구권이 명시되어 있습니다. 그렇기에 전세계약의 기간은 원래 2년이지만 갱신청구권을 사용한다면 2년 더 연장이 가능하여 총 4년간 전세계약을 하게 됩니다.

 

 

그러므로 전세 계약 중도해지 시 최초 전세 계약기간 중 중도해지를 한 것인지, 아니면 전세 계약 갱신청구권을 사용 후에 중도해지를 한 것인지에 따라 보증금 반환 방법이 달라집니다.

 

 

 

 

최초 계약시 중도해지를 한 경우

 

 

이 글을 위에서부터 보신 분들은 아시겠지만 전세계약의 기간은 2년이기에 중도에 해지를 하는 경우는 계약을 어기는 것입니다.

 

 

그러므로 임차인이 중도에 전세계약을 해지할 수는 있겠지만 임대인의 입장에서는 임차인이 중도해지를 하였기에 계약 만료 전에 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다.

 

 

그래서 전세계약을 한 후 2년을 채우지 못하고 나가야 하는 상황인데 전세보증금을 반환받으려면 새로운 세입자를 구해 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있습니다.

 

 

또한 임차인의 사정으로 인해 법적으로 보장된 계약기간을 중도에 해지한 것이기에 새로운 임차인을 구하는 중개 수수료 비용도 모두 임차인이 부담해야 합니다.

 

 

그리고 중개 수수료를 더 준다고 부동산에 이야기해 두면 부동산이 내 주택을 먼저 보여주기 때문에 보증금을 빠르게 반환받을 수 있으니 이 또한 보증금을 빨리 받기 위해선 좋은 방법 중 하나입니다.

 

 

 

 

최초가 아닌 갱신청구권 이후 중도해지를 하는 경우

 

 

최초 2년이라는 전세계약이 끝난 후 전세계약 갱신청구권을 사용해 2년 더 전세계약을 연장을 했을 때에는 적법하게 계약 중도해지가 가능합니다.

 

 

최근 새롭게 개정된 주택임대차보호법에 따르면 '갱신청구권에 의해 갱신된 임대차의 해지에 있어서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 그에 대한 효력은 3개월이 지나면 발생하도록 한다.' 라고 적혀 있습니다.

 

 

그렇기에 묵시적 갱신이나 계약 갱신청구권으로 인해 2년 더 전세계약을 연장한 후 피치 못하게 그 기간을 다 채우지 못하고 나가야 하는 상황인 경우 언제든지 계약 해지 의사를 밝힌 후부터 3개월이 내에 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

그래서 전세 묵시적 갱신 이후 중도 계약 해지 통보를 한 후 3개월이 지났음에도 임대인이 보증금 반환을 해주지 않았을 경우에는 법적인 절차를 밟아야 합니다.

 

 

보증금을 받을수 있는 방법에는 무조건 보증금 반환 소송과 같은 민사절차만 있는 게 아닙니다. 내용증명, 지급명령, 임차권등기 명령 등을 통해서도 보증금 반환이 가능합니다. 이러한 방법이 어떤 방법인지에 대해 간단하게 말씀을 드리자면 내용증명은 법적 강제성은 없으나 임대인에게 심리적 압박을 주어 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

반면, 지급명령의 경우 민사소송의 간이절차로 이해하시면 되는데, 이 방법은 소송보다 기간과 비용이 적게 들어 빠르게 보증금을 반환받고 싶을 때 진행해 수 있는 제도입니다. 그러나 지급명령의 경우 임대인의 인적 사항이나 주소를 모르면 신청했을 때 기각될 수도 있습니다.

 

 

 

 

다음으로 임차권등기 명령은 어쩔수 없이 이사를 가야하는 경우 활용해 볼 만한 제도로 이사를 간 뒤 다른 집으로 전입신고를 해도 임차권등기 명령을 신청해두면 기존 집에 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

 

 

하지만 이런 경우 주의할 점이 있는데, 임차권등기 명령을 신청한 결과가 등기부등본에 기재가 되어 있을 때 효력이 인정되는 만큼, 임차권등기 명령 신청을 하고 결과가 나온 뒤에 이사를 가야한다는 점 꼭 주의 바랍니다.

 

 

끝으로 오늘은 전세계약 중도해지 시에 보증금 반환받는 방법에 대하여 말씀드렸는데요. 앞서 이야기 했지만 중도해지를 할 경우 최초 전세계약 도중 해지인지 아니면 계약해지가 끝날 때 쯤 갱신청구권 이후의 해지인지에 따라 보증금을 바로 받을 수도, 바로 못 받을 수도 있습니다.

 

 

그러므로 이러한 법적 분쟁으로 인해 문제점이 생겼다면 반드시 빠르게 부동산전문변호사의 조력을 받아 해결하시길 바랍니다.

 

 

*아래 이미지를 클릭하시면 임영호변호사 성공사례를 확인하실 수 있습니다.

 

 

[상담문의, 예약]

 

 

 

*아래 링크를 클릭하시면 모바일에서 전화상담이 가능합니다.