경매시 전세보증금 확실하게 반환받는 방법 총정리

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호​입니다.

오늘은 경매시 전세보증금 반환받는 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

 

오늘날 금리가 천정부지로 올라가면서 은행에서 돈을 빌려 집을 샀다가 이자를 감당하지 못해 집이 압류되는 상황이 급증하고 있습니다.

 

 

때문에, 위와 같은 상황으로 전셋집이 경매에 넘어갔다는 통보를 받았는데, 전세자금을 반환받을 수 있는지에 대해서 법률상담을 요청하시는 세입자분들도 굉장히 많습니다.

왜냐하면, 전셋집이 경매에 넘어갔다는 것은 집주인이 세금을 납부하지 못해 세금미납을 이유로 전셋집이 압류가 걸린 경우일 것이기 때문입니다.

그래서 전셋집이 경매에 넘어갔다는 건 집주인에게 돈이 있다고 볼 수 없기에 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받지 못하는 게 아닐까라는 생각이 들어 불안하실 수 있습니다.

 

 

 

물론, 경매시 전세보증금을 반환받기까지는 오랜 시간이 걸릴 수는 있지만, 몇가지 사항만 잘 준수한다면 전셋집이 경매로 넘어간 경우라도 전세자금을 반환받지 못하는 것은 아닙니다.

따라서, 오늘은 전셋집이 경매에 넘어가게 된 경우에 어떻게 대응해야 보증금 반환받을 수 있는지 방법에 대해서 알려드리는 시간을 가져볼까 합니다.

 

 

경매시 전세보증금, 반환받기 위해선 대항력을 보유해야 합니다.

먼저 결론부터 말씀을 드리자면, 살던 전셋집이 경매에 넘어갔더라도 대항력을 보유하고 있다면, 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.

대항력이란, 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법이 보호하고 있는 중요권리로, 임차인이 임대인을 제외한 제3자에게 임대차 계약 관계의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다.

때문에, 대항력을 보유하고 있으면 설령 경매로 전셋집이 다른 사람에게 소유권이 넘어가더라도 해당 건물에 살 수 있는 권리가 있고, 낙찰대금을 먼저 받을 수 있습니다.

 

 

왜냐하면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하기 때문에 새로운 집주인에게 전세보증금 반환을 요구할 수 있기 때문입니다.

다만, 대항력을 보유하기 위해선 이사후 전입신고를 하고 확정일자를 받았을 때 전입신고를 마친 다음날 0시부터 효력이 생기기 때문에, 우선적으로 대항력 여부부터 꼼꼼히 따져보실 것을 추천드립니다.

 

 

경매시 전세보증금, 대항력을 갖춘 경우라면?

우선 대항력을 보유한 임차인이라고 하면 전셋집이 경매에 넘어가더라도 상당히 우위의 지위에 설 수 있습니다.

왜냐하면 앞서 이야기했듯이, 전셋집이 경매에 넘어가더라도 대항력을 갖췄다면 새로운 집주인이 보증금을 반환할 의무가 있기 때문에, 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하면 됩니다.

다만, 최근 금리상승으로 인해 부동산 가격이 하락하면서 경매를 하더라도 유찰이 되는 경우가 높아, 전세보증금보다도 낮은 금액으로 낙찰받는 경우가 많습니다.

 

 

하지만, 낮은 금액으로 낙찰받는 경우 전세보증금 중 일부만 변제받고 나머지는 못 돌려받는 경우가 생길 수 있으므로, 별도로 '전세보증금반환소송'을 제기하는 것이 좋습니다.

특히, 대항력을 갖추고 있는 임차인이라고 할지라도 전셋집이 경매절차가 완료되기전에 미리 이사를 가버리게 되면 대항력을 잃게 됩니다.

 

그러므로 불가피하게 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 미리 신청하여 대항력을 보존하신 후 이사를 가시길 추천드립니다.

 

 

 

경매시 전세보증금, 대항력이 없는 경우라면?

앞서 이야기했듯이, 대항력 없는 임차인의 경우에는 대항력을 갖춘 임차인의 경우보다는 불리한 위치라고 할 수밖에 없습니다.

왜냐하면 전세계약 당시 등기부등본이 깨끗했더라도 전입신고를 하지 않으면 저당권 및 가압류 등 추후 다른 권리자가 대항력을 갖춰버리면 보증금 반환이 사실상 불가능하기 때문입니다.

그래서 경매로 새로운 집주인이 전셋집을 낙찰받았다고 할지라도 새로운 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 요청하기에는 어렵습니다.

 

 

따라서, 대항력을 갖추지 못한 경우라면 반환받지 못한 보증금을 원래 임대인에게 전세보증금반환소송 등을 통해 받아내는 것이 최선입니다.

다만, 이때 공인중개사가 계약 당시 깡통전세임을 알고도 공인중개사가 이를 속이고 전세계약을 한 것이라면 공인중개사의 중개과실을 물어 공인중개사에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

하지만, 소액세입자인 경우라면 낙찰대금을 먼저 받을 수 있는 권리인 최우선변제권이 있어 전셋집이 경매에 넘어갔더라도 전세자금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.

 

 

더불어 현행법에는 서울은 1억 5천만원이하, 경기 및 수도권은 1억 3천만원이하가 소액 세입자에 해당되므로 꼭 참고하시길 바랍니다.

이처럼 경매에 집이 넘어간 경우 보증금을 받환받는 방법의 경우 상황과 사건에 따라 진행해야 하는 법적조치가 다를 수 있습니다.

그러므로 경매시 전세보증금을 반환받고 싶으시다면, 사전에 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사와의 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 대응전략을 사용하시길 바랍니다.

 

 

 

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