권리금 포기각서가 있는 경우 받아내는 방법 총정리

 

 

 

 

 

안녕하세요, 제이엘파트너스, 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

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오늘은 권리금포기각서가 있는 경우 받아내는 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

보통 상가임대차계약의 경우 주택임대차계약과 달리 계약을 해지한 후 보증금과 함께 권리금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

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여기서 권리금이란, 상가에서 영업을 하던 사람의 시설이나 신용, 노하우 등 유·무형의 재산적 가치에 대한 대가를 의미합니다.

즉 쉽게말해, 상가를 운영하면서 보이지 않는 영업상 노하우, 거래처, 신용, 단골고객 등을 양수하는 대가로 신규임차인으로부터 지급받게 되는 금액을 말합니다.

그래서 임대차계약이 끝나기 6개월에서 1개월 사이에 계약해지통보의사를 밝혔다면, 상가임대차가 종료될 때 임대인에게 신규임차인을 주선한 후 신규임차인으로부터 권리금을 받아낼 수 있습니다.

 

 

다만, 상가임대차 계약해지시 법적분쟁이 되는 주된 이유가 대부분 상가권리금일 정도로 임차인과 임대인이 권리금을 둘러싸고 다툼을 벌이는 경우가 많습니다.

그래서 종종 건물주가 임대차 계약서를 작성할 때 권리금 포기각서를 넣어서 작성하자고 하는 경우가 있습니다.

때문에, 상가임대차 계약해지시 많은분들이 계약서에 권리금포기각서가 들어가 있어 권리금을 받지 못하는 걸로 아시는 경우가 많습니다.

하지만, 결론부터 말씀을 드리자면, 계약서상 포기약정이 기재되어 있더라도 상가임대차보호법상 이러한 약정은 무효에 해당이 되기 때문에 권리금을 받아낼 수 있습니다.

 

 

권리금포기각서, 법률 위반 계약은 무효입니다.

상가건물임대차보호법제15조(강행규정)를 살펴보면,

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

위와 같이 상가건물임대차보호법에는 규정된 위의 법조문에 의해 임차인에게 불리한 계약은 모두 무효가 될 수 있습니다.

 

 

왜냐하면, 상가건물임대차보호법 제10조의4 1항에는 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.’라고 규정이 되어 있기 때문입니다.

즉 쉽게말해, 권리금 반환은 상가임대차에서 법으로 보장하는 세입자의 합법적인 권리이기 때문에, 임차인이 상가임대차 계약서에 포기한다는 특약이 기재되어 있어도 임대차계약종료시 권리금 반환은 보장받을 수 있습니다.

더불어 이때 만일 임대인이 정당한 이유없이 권리금 반환을 방해한다면, 이는 명백한 불법행위에 해당이 되어 임대인에게 손해배상책임도 물을 수 있습니다.

다만, 상황에 따라서는 임대차계약서에 명시된 포기각서가 인정되는 경우도 있습니다.

 

 

권리금포기각서, 계약서상 인정되는 경우도 있습니다.

앞서 이야기했듯이, 상가건물임대차보호법 제15조에는 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’라고 명시가 되어 있습니다.

그래서 임차인에게 불리하지 않은 경우라면 계약서상의 포기각서는 인정이 될 수 있습니다.

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그러면 정확히 어떤 경우가 불리하지 않은 경우가 되고, 불리한 경우가 되는 것일까요?

몇가지 사례를 들어드리면, 우선 상가건물에 재건축할 경우에는 임차인에게 불리하지 않은 경우가 되어 포기각서가 인정될 수 있습니다.

 

 

 

상가건물임대차보호법 제10조제1항7호(계약갱신 요구 등)를 살펴보면,

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후 · 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

 

위에서 말씀드린 법조문으로 인해 계약당시 임대인이 재건축에 대한 내용을 미리 고지하면서 계약서상에 권리금포기각서를 기재한 경우라면 인정이 됩니다.

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다만, 계약시 사전고시를 하지 않았다면 권리금 보호의무 위반에 해당이 되기 때문에 권리금을 받을 수 있습니다.

하지만, ▲사전고시를 한 경우, ▲노후 또는 훼손 멸실 등으로 인해 재건축이 필요한 상황인 경우 ▲국가에서 진행하는 재개발이 되는 경우에는 권리금 회수에 대한 책임을 임대인이 지지 않아도 됩니다.

 

 

게다가 임대인이 임차인에게 충분한 보상을 한 경우에는 임대인이 권리금 보호의무를 책임지지 않아도 됩니다.

예를들면 임대인이 상가임대차 계약당시 권리금을 포기하는 조건으로 보증금을 현저하게 깎아 계약했다면 이는 계약서상 포기각서가 그대로 인정을 받을 수 있습니다.

이처럼 계약서상 명시된 포기각서의 경우에는 법으로 정확하게 어떤 경우에는 인정되고, 어떤 경우에는 불인정 되는지 명시되어 있지 않아 상황과 경우에 따라서 인정, 불인정이 달라질 수 있습니다.

그러므로 계약서상 포기각서가 있어 권리금반환에 문제가 생긴 경우라면, 상가임대차 계약해지 전에 관련 사건 경험이 많은 부동산전문변호사와 상담을 진행해 보시길 바랍니다.

 

 

 

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