명도소송 주의할 점, 부동산전문변호사가 알려드립니다.

법률정보

임영호 변호사 2023. 7. 14. 16:02

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 명도소송 시 주의할 점에 대해 말씀드리고자 합니다.

부동산전문변호사로서 지금까지 관련 문제를 해결해 본 노하우를 통해 명도소송을 진행할 때 어떤 부분을 주의해야 되는지 자세하게 알려드릴테니 참고하시길 바랍니다.

만일 읽고나서도 어려움이 있으시거나 긴급하게 변호사의 자문을 구하고 싶으시다면 본문 아래 전화번호로 문의 주시길 바랍니다.

명도소송은 쉽게 말해 세입자를 내보내기 위해 진행하는 소송을 의미합니다. 문제는 종종 내집이니까 마음대로 세입자를 내보낼 수 있는 거 아니냐고 생각하시는 분들이 있다는 것입니다.

그러나 내가 가지고 있는 부동산이어도 임대차계약을 체결한 만큼 합당한 사유가 존재해야만 명도소송을 진행할 수 있습니다.

예를 들어 명도소송을 진행하기 위해선 임대차계약이 종료되어야 합니다. 현행법상 임대차계약이 종료되면 임대인의 보증금반환 의무와 함께 임차인의 부동산 반환 의무는 동시이행 관계입니다.

때문에 합법적으로 임대차계약이 종료되었다고 하더라도 세입자가 부동산을 반환하지 않고 점유하고 있ᄋᅠᆻ다면 명도소송을 진행할 수 있습니다.

물론 임대차계약이 만료되지 않았어도 아래 사유에 해당될 경우 적접하게 계약해지를 요구할 수 있습니다.

[1]. 임차인이 월세를 연체한 경우 (상가는 3회 이상, 주택은 2회 이상 연체)

[2]. 주거용도외 불법적이용이 확인된 경우

[3]. 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대한 경우

[4]. 고의 또는 중대한 과실로 임차한 부동산이 파손된 경우

다만 앞에서 말씀드린 것처럼 합당한 사유가 있어도 세입자가 임차인에게 계약해지통보의사를 밝히지 않았다면 계약이 종료된 것으로 보지 않습니다.

그렇기에 명도소송을 진행하기 위해선 반드시 계약해지통보의사도 밝히시길 바랍니다. 이때 문자나 전화보다는 내용증명을 통해 계약해지통보의사를 밝히시길 바랍니다.

내용증명의 경우 법적 효력을 지니고 있진 않지만 추후 명도소송을 진행할 때 해지통보를 했음에도 세입자가 퇴거하지 않았다는 사실을 입증할 증거자료로 활용이 가능합니다.

따라서 가급적이면 내용증명으로 계약해지통보의사를 세입자에게 전달하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

일반적으로 명도소송에서 승소할 경우 부동산을 바로 돌려 받을 수 있다고 생각하십니다. 그러나 명도소송을 진행할 경우 소송을 진행하던 중에 세입자가 제3자에게 명의를 이전하는 경우가 적지 않게 발생합니다.

만일 이렇게 되면 명도소송에서 승소해도 소송의 상대방이 제3자가 아니기에 명도소송의 판결문은 효력이 없습니다.

즉, 부동산을 돌려 받으려면 명의가 이전된 제3자와의 명도소송을 다시 진행해야 합니다. 따라서 명도소송을 진행하기 전에는 세입자가 제3자에게 부동산을 넘기지 않도록 미리 방지하시길 바랍니다.

이때 미리 방지할 수 있는 것이 바로 부동산점유이전금지가처분인데요. 이는 소송이 끝나도 다른 사람에게 점유권 변경이 되지 않도록 내 부동산을 지키기 위해 할 수 있는 사전 보전처분으로 이런 부분까지 철저하게 따지고 준비하면 좋은 결과를 얻어낼 수 있습니다.

특히 명도소송은 평균적으로 6개월 이상이 소요되기 때문에 소송 중에 변수가 발생할 가능성이 높습니다.

따라서 명도소송을 진행하시기 전에 부동산전문변호사의 자문을 구해 철저하게 준비하신 후 진행하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

[참고하면 좋은 자료]

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