상가권리금회수방해, 효과적인 대처 방법은?

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스, 임대차사건 전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 상가권리금 회수방법에 대해 말씀드리려고 합니다.​

 

 

임대차사건으로 상담을 진행하다 보면, 주택임대차계약에서는 전월세 보증금반환 문제가 가장 빈번하게 법적 분쟁으로 발생하고, 상가임대차계약에서는 권리금 문제가 가장 빈번하게 발생합니다.

 

 

 

 

상가임대차계약에서 권리금이란, 상가의 장소적 이익이나 영업상 노하우 등에 대한 금전적 대가로, 상가를 임대한 임차인은 계약이 종료하여 나갈 때 상가운영을 위해 투자한 시설비나, 단골손님 등등 투자금에 대한 권리금을 받을 수 있습니다.

 

 

그리고 이는 상가건물임대차보호법으로 규정이 되어 있어 임차인이 보호를 받을 수 있는 권리입니다.

 

 

상가임대차보호법에는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 권리금 계약에 따라 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다”며 ‘권리금 회수기회 방해금지’에 관한 규정을 두고 있습니다.

 

 

따라서 상가의 주인인 임대인이라고 할지라도 임차인의 정당한 권리인 권리금회수에 대해 방해하는 행위를 해서는 절대 안됩니다.

 

 

 

 

권리금 회수방해, 손해배상소송으로 법적대응을 하면 됩니다.

 

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만약, 임대인이 정당한 이유없이 권리금회수를 보호하지 않았거나, 방해한 경우에는 손해배상청구소송을 통해 정당한 보상을 받을 수 있습니다.

 

 

일명 권리금소송이라고도 하는 손해배상청구소송은 건물주인 임대인의 방해로 임차인이 권리금 회수기회를 놓쳤을 때 임차인이 임대인에게 손해본 권리금만큼 배상해 달라고 제기하는 소송을 의미합니다.

 

 

다만, 이때 주의할 점은 무조건 권리금을 회수하지 못했다고 손해배상소송을 청구할 수 있는게 아니라 일정 기준에 속할 때 청구가 가능합니다.

 

 

 

 

예를들면, 기존 임차인이 있는데도 불구하고 임대인이 새로운 임차인과 자신에게 권리금을 줄 것을 요구할 때에는 권리금 회수방해가 되기에 손해배상청구소송을 제기할 수 있는 것입니다.

 

 

즉, 상가권리금은 임차인이 임대차계약을 체결한 상가에서 오랫동안 장사를 하면서 이뤄낸 금전적 가치입지기 때문에, 아무리 상가의 실질적인 주인인 임대인이라고 할지라도 권리금에 대해서는 기여한 바가 없어 권리금 회수방해를 하면 안됩니다.

 

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때문에 상가권리금은 기존의 임차인과 새로운 임차인이 맺는 계약이기에 만약 임대인이 새로운 임차인에게 권리금을 요구하면 이는 명백히 상가임대차보호법에 위반되는 행위기에 손해배상청구소송을 통해 정당한 보상을 받으실 수 있습니다.

 

 

 

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권리금 회수방해, 임대인에게 합법적 사유가 있으면 보호받기 어렵습니다.

 

 

상가임대차보호법에는 임차인이 권리금 회수를 법으로 보장하고 있지만, 임대인에게 정당한 사유가 있으면 예외적으로 임대인이 임차인이 계약하려는 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있다고 규정해 놓고 있습니다.

 

 

임대인의 정당한 사유에는 세입자에게 위법행위가 있거나, 재건축이나 건물 자체에 문제가 있는 경우, 그리고 권리금 보상 여부, 신규세입자 문제 등이 정당한 사유로 인정됩니다.

 

 

게다가 임차인이 3회이상 임대료를 납부하지 않았을 때 임대차계약해지 사유가 되기 때문에, 임대인은 임차인의 권리금 회수에 대해 보장을 해 줄 의무가 없습니다.

 

 

 

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또한 임대인의 동의없이 상가를 제3자에게 양도하는 행위를 한다든지, 임차인이 상가의 일부 또는 전부를 고의로 파손하여 손해를 입힌 경우 등 임차인의 고의나 중대한 과실이 있을 경우에는 아무리 법적으로 보호가 되어 있다고 할지라도 임차인은 권리금 회수에 대해서 보호를 받을 수 없습니다.

 

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따라서, 이럴 경우에는 임대인이 오히려 권리금회수를 하지 못했다는 명목으로 퇴거하지 않는 임차인을 상대로 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

 

 

지금까지 상가권리금 회수받는 방법과 대처하는 방법에 대해 알아보았습니다.

 

 

상가권리금의 경우 회수를 방해받는 상황일 때는 법적으로 해결하는 방법밖에 없습니다.

 

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하지만 여기서 문제는 권리금을 회수하는 것이 생각보다 법리적으로 까다롭고 복잡해 법적 지식이 없이는 매우 많은 어려움이 따를 수 밖에 없습니다. 그러므로 관련 사안으로 고민중이라면 임대차사건 전문변호사의 도움을 받아 권리금 문제를 수월하게 해결하시길 권해드립니다.

 

 

 

 

그리고 상가권리금 회수는 임대차계약기간이 종료되면 권리금 회수방해 금지의무가 없기 때문에 임대인이 권리금을 받지 못하도록 방해를 해도 소송을 제기할 수 없습니다.

 

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그러니 임대차계약 종료후 권리금 회수를 원한다면 임대차계약이 만료되는 6개월전부터 기존 임차인이 신규임차인을 주선해야 한다는 점을 꼭 명심하시길 바랍니다.

 

 

또한 정확한 권리금액을 산정하고 싶다면 시설적 가치를 비롯해 영업이익, 방문 후기 등 감정평가를 받아 객관적인 자료를 확보해 두는 것도 도움이 되니 참고하시길 바랍니다.

 

 

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