대한변호사협회 부동산전문변호사, 제이엘파트너스 임영호 변호사 입니다.
본인이 소유한 토지 위에 이런저런 이유로 미등기상태의 건물이 있고, 땅 주인과 건물을 사용, 점유하고 있는 사람이 서로 다르고, 또한 건물의 법률상 소유자와 사실상의 소유자(건물을 매수하였으나 등기를 하지 못한 채로 사실상의 처분권을 가지고 있는 사람)가 다른 경우, 법률관계는 어떻게 되는 것일까요?
최근 대법원에서 제가 뒤집은 판결이 있어 소개합니다.
[ 대법원 2018다243133ㅣ2018다243140 판결 ]
토지를 소유한 원고는 미등기건물을 매수하여 점유하고 있는 피고를 상대로 토지를 점유, 사용함에 따른 임료 상당의 부당이득반환 등을 청구하였으나, 피고가 법률상의 소유자가 아니라는 이유로 원고에 대하여 부당이득반환의무가 없다고 판단한 원심판결을 뒤집고 대법원에서 파기환송한 사례입니다.
사건의 개요
원고의 부친인 망 소외 1이 소유하고 있던 이 사건 토지를 포함하여 OO시장의 대지 소유자들은 1969년 ‘상가운영회’를 구성하여 1970년 말까지 새로운 상가를 건축하였습니다. 당시 신축 상가 부지에는 기존 상가의 통행로로 사용되던 국유지도 일부 포함되었는데, 상가운영회는 장차 국유지를 불하(국가 또는 공공 단체의 재산을 개인에게 팔아 넘기는 일) 받을 것을 예정하여 사업을 진행하였습니다.
상가운영회 회원들은 종래 자신들의 토지 위에 3층짜리 신축 건물을 연쇄적으로 건축하는 방식으로 사업을 진행하였는데, 원고 점포의 한쪽 벽과 국유지 일부에 상가운영회 소유의 공유 점포를 신축하였습니다. 한편 상가운영회는 국유지에 대한 불하대금을 지급하지 못하여 상가 전체에 대하여 건축허가를 받지 못하였고, 현재까지 미등기 상태로 남아 있었습니다.
상가운영회는 1973년 공유 점포 및 대지를 소외 2에게 공사대금 지급을 위한 대물변제로 양도하였고, 이후 소2는 소외 3에게, 소외 3은 1998년 피고에게 순차적으로 공유 점포 및 대지를 매도하고 인도하였습니다.
피고는 소외 3에게 피고 점포에 대한 매매대금을 모두 지급한 다음 점포를 인도받아 현재까지 이를 배타적으로 점유, 사용하고 있었습니다.
그러던 중 서울시 영등포구청장은 2004년에 영등포동 일대 국유지에 대한 무단점유 실태 조사를 위해 ‘국유재산점유 실태조사계획’을 수립하여 현황측량을 실시하였습니다. 이 과정에서 원고 점포가 이 사건 토지를 벗어나 우측으로 치우쳐 일부 국유지 위에 건축되었고, 순차적으로 원고 점포에 접한 피고 점포도 우측으로 치우쳐 이 사건 토지 중 일부를 침범한 사실이 밝혀졌습니다.
소외 1은 사망하였고, 원고의 상속지분은 1/4인 상황에서 원고는 본 변호인에게 사건을 의뢰하였고, 피고를 대상으로 부당이득반환 등을 청구하였습니다.
원심 결과
항소심인 원심에서는 타인 토지 위에 권한 없이 건물이 존재하는 경우 건물의 법률상 소유자가 건물 부지에 대한 부당이득반환의무를 부담한다는 전제 아래, 미등기건물인 피고 점포의 원시취득자는 상가운영회이고, 피고가 피고 점포를 매수하여 실제로 점유·사용하고 있더라도 피고 점포에 관한 소유권이전등기를 마치지 못한 이상 피고 점포의 법률상 소유권자라고 볼 수 없으므로, 피고 점포의 적법한 소유권자가 피고임을 전제로 한 원고의 부당이득반환청구는 이유 없다“고 판단하여 피고의 손을 들어주었고, 이에 대하여 원고가 대법원에 상고하였습니다.
상고 이유
피고가 법률상의 소유자가 아니라는 이유로 원고에 대하여 부당이득반환의무를 부담하지 않는다는 판결에 대해 본 변호인은 대법원 판례 등 다양한 근거자료를 통해 논리적으로 재판부를 설득했습니다.
특히 피고가 법률상의 소유자가 아니라는 이유로 원고에 대하여 이사건 토지 중 일부의 점유 · 사용에 따른 부당이득반환의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심에 대해 사실상의 처분권을 보유한 미등기건물 양수인의 부당이득반환의무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다는 상고이유를 개진하였습니다.
대법원의 판단
사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2006다39157 판결 등 참조).
타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 할 것이고(대법원 1962. 5. 31. 선고 62다80 판결, 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결 등 참조), 이는 건물 소유자가 미등기건물의 원시취득자이고 그 건물에 관하여 사실상의 처분권을 보유하게 된 양수인이 따로 존재하는 경우에도 다르지 아니하므로, 미등기건물의 원시취득자는 토지 소유자에 대하여 부당이득반환의무를 진다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 참조).
한편 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 미등기건물에 관한 사실상의 처분권자도 건물 부지의 점유·사용에 따른 부당이득반환의무를 부담한다. 이러한 경우 미등기건물의 원시취득자와 사실상의 처분권자가 토지 소유자에 대하여 부담하는 부당이득반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대채무관계에 있다고 볼 것이다.
사건의 결론
본 변호인의 상고이유 주장이 받아들여져 관여 대법관 전원 일치 의견으로 원심판결을 파기환송되는 결과를 이끌어 낼 수 있었습니다.
이 사건을 통해 미등기 건물을 양수하여 점유하는 등 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하는 자가 있는 경우에는 건물에 관한 사실상 처분권을 보유하는 자도 토지소유자에 대하여 부당이득반환의무를 부담한다는 점에서 의미가 있습니다.
때문에 미등기 건물을 매수하는 경우에는 그 건물이 건축되어 있는 부지의 소유자와의 관계도 면밀히 살펴보는 것도 중요하다는 사실을 잊지 말아야 겠습니다.
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