안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다.
오늘은 전세계약갱신 청구권에 대해 말씀드리려고 합니다.
계약갱신청구권이란 바뀐 임대차보호법에 따라 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약갱신울 요구할 수 있는 권리를 뜻합니다.
작년부터 임대차3법이 개정되고 나서부터 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
그래서 앞으로 세입자는 임대차계약이 끝나더라도 임차인의 계약갱신청구 1회를 거절할 수 없게 바뀌었습니다.
이런 경우에는 전세계약이 끝나기 전 임대인한테 계약갱신을 하겠다고 의사를 전달하면 계약을 갱신할 수 있습니다. 만약에 임대인이 계약갱신을 거부하고 싶다 하더라도 거부할 수 있는 사유를 찾지 못해 고민하시는 경우가 일반적입니다.
하지만 계약갱신 거부의 정당한 사유를 가지고 있다면 임차인의 계약갱신청구에 대해서 거부할 수 있는 권리가 있습니다.
아래와 같은 상황에는 임대인이 계약을 갱신하는 것을 거부할 수 없습니다.
임대차보호법 제6조 3
⓵임차인의 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손하거나 ⓶임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 하기 어려운 중대한 사유가 있을 때 계약갱신 요구권을 거부할 수 있다
임대인은 위 같은 상황에도 계약 갱신을 거절할 수 있으며 2회 이상 임대차금액을 연체하더라도 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
그리고 임대인의 의사와 상관없이 주택이나 건물을 제3자에게 임차인이 전대한 경우에는 임차인이 계약갱신을 요구하더라도 임대인이 거절할 수 있습니다.
또한 임대인이나 직계존속 그리고 직계비속이 실거주를 하려는 상황에도 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
뿐만 아니라 범에 명시된 근거로도 계약을 거절할 수 있기 때문에 자신의 상황이 계약갱신을 거부할 수 있는지 판단하는 것도 많은 도움이됩니다.
그러므로, 임차인과 계약종료를 해야되는 상황에는 위에서 말씀드린 것들을 참고하여 거절의사를 표현하실 수 있습니다.
만약에 전세계약 갱신요구를 거절했는데도 임차인이 이사를 가지 않을 경우에는 명도소송을 사용하실 수 있습니다.
명도소송이란 임대인이 제기하는 소송으로 부동산을 소유한 임대인이 부동산을 무단으로 점유하고 있는 임차인에게 부동산을 인도하라고 제기하는 소송을 뜻합니다.
따라서 계약갱신청구를 임대인이 거절의사를 표현해도 임차인이 이사를 가지 않는다면 명도소송을 활용해 권리를 찾으실 수 있습니다.
하지만 명도소송은 제기하기전에 부동산 점유이전금지가처분 신청을 먼저하셔서 임차인이 다른 제3자에게 집을 넘기지 않게 조심하셔야 됩니다.
만약 임차인이 다른 제3자에게 부동산을 넘겼다면 이 상황에서는 임대인이 승소했다 하더라도 다시 제 3자에게 소송을 진행하셔야 됩니다. 실제 부동산을 제 3자가 점유하고 있기 때문입니다.
위와 같은 불이익을 겪지 않기 위해선 명도소송을 하기전 부동산 점유이전금전가 처분을 하셔야 됩니다.
명도소송을 하기 위해서는 계약종료에 대한 의사를 표현하셔야 됩니다. 따라서 계약만료가 되기 전에 길어도 6개월, 빠르면 2개월 전에는 임차인에게 계약 해지를 하겠다는 의사를 확실히 전달하셔야 됩니다.
지금까지 전세계약갱신청구권에 대해서 말씀드렸습니다. 임대차보호법은 임차인의 거주안정을 위해 제정되었다 말하지만 임대인이라도 명백한 사유를 가지고 있으면 엄연히 전세계약갱신을 거절할 수 있습니다.
그러므로, 임차인의 요구에 공정하게 거절할 수 있는 방법을 생각하셔서 대응하시길 바랍니다.
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