임차권등기명령, 전문변호사가 알려드립니다.

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호​입니다.

오늘은 임차권등기명령에 대해 말씀드리려고 합니다.

 

최근에 금리 인상에 따른 부동산 시장 침체로, 전세 시세가 전세계약 당시 시세보다 낮아지면서 역전세난과 깡통전세와 같은 전세사기문제가 급증하고 있습니다.

 

 

때문에, 전세계약이 만료가 되었음에도 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례도 덩달아 늘면서 집주인을 상대로 대항력·우선변제권을 유지할 수 있는 임차권등기명령의 신청도 역대 최고치를 기록했습니다.

더불어 법원통계자료에 따르면 지난해 서울, 인천에서만 임차권등기명령을 신청한 건수가 1만 6309건으로 1년전 대비 36%나 증가했다고 합니다.

하지만, 대부분의 사람들이 이렇게 많이 신청을 하지만 의의로 많은 분들이 임차권등기명령을 어떻게 신청해야 하고, 신청후 어떻게 하는지 정확히 알고 계시는 분들이 많지 않습니다.

따라서, 오늘은 세입자들의 관심이 폭주하는 임차권등기명령신청에 대해서 많이들 헷갈려하시는 부분에 대해서 자세히 정리해 드리는 시간을 가져볼까 합니다.

 

 

[임차권등기명령, 임영호 변호사가 잘 해결합니다.]

 

임영호 변호사 소개

임차권등기명령, 언제 신청하는게 좋을까?

의의로 많은분들이 임차권등기명령을 언제 신청해야 하는지 잘모르는 경우가 많습니다. 하지만, 결론부터 말씀을 드리자면 임차권등기명령신청은 기본적으로 임대차계약기간이 종료가 되어야 신청이 가능합니다.

 

왜냐하면 임차권등기명령의 개념을 보면 내가 여기에 살았다라고 흔적을 등기부등본에 남겨두는 것이기 때문에, 임대차계약이 적법하게 종료가 된 경우에만 진행하실 수 있습니다.

 

즉 다시말해, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을것 같다고 신청을 하는게 아니라 임대차계약이 적법하게 종료가 되었을 때 요구를 할 수 있는 것입니다.

 

 

특히, 현행법은 2년 전세계약이 끝나기전 6개월 전이나 최소 2개월 전에 계약해지 의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 것으로 봅니다.

따라서, 임차권등기명령을 진행하기 위해서는 세입자가 집주인에게 정확히 계약 해지 의사표시를 했음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않을 때 계약종료일에 신청을 할 수 있다는 것입니다.

 

 

 

임차권등기명령, 신청 후 이사는 언제부터 가야할까?

우선 많은 분들과 임대차등기명령에 관련하여 상담을 진행하다 보면 임차권등기명령 신청후 바로 집을 비워도 되는지, 언제 이사를 가야하는지 모르는 경우도 많습니다.

다만, 앞서 이야기했듯이, 임차권등기명령은 내가 이집에 살았다는 것을 등기부등본에 남기는 것이라 말씀드렸습니다.

그래서 임차권등기명령을 신청하는 것이 중요한게 아니라 신청한 것이 등기부 등본에 기재가 되어야 효력이 있는 것이기 때문에, 임차권등기명령을 했다고 바로 집을 비워서는 절대 안됩니다.

 

 

 

왜냐하면 보통 임차권등기명령은 집주인 동의가 없어도 신청이 가능하며, 정상적으로 신청을 했다면 신청후 결정문을 받기데까지 2~3주 정도 걸리기 때문입니다.

즉 다시말해, 전세보증금을 반환받지 못했지만 이사를 가야한다면 임차권등기명령신청후 2~3주 정도 결정문이 나오는 걸 감안해 그 시간이 지난후 이사를 나가실 것을 추천드립니다.

 

 

더불어 등기부등본에 기재가 되기 전에 이사를 가게 된다면, 우선변제권과 대항력이 상실되어 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로 꼭 참고하시길 바랍니다.

 

 

임차권등기명령, 신청 후 해지는 언제해야 할까?

 

원칙적으로 임차권등기명령을 신청하게 되면 등기부등본에 임차권등기명령을 신청한 것이 기재가 되기 때문에, 다른 세입자를 구하기가 매우 어렵습니다.

그래서 임차권등기명령신청을 하게 되면 보증금반환을 해달라고 그렇게 연락을 해도 연락이 닿지 않던 집주인도 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우가 많습니다.

 

 

그리고 종종 보증금을 돌려줄테니 임차권등기명령신청부터 해지를 해달라고 요구를 하는 경우도 빈번하게 발생합니다.

 

 

하지만, 여기서 주의할 점은 임차권등기명령은 기존집에 대한 대항력을 유지하는 제도이지 임차권등기명령을 했다고 해서 직접적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 제도는 아니라는 것입니다.

때문에, 보증금을 돌려받기 전에 임대차등기명령신청을 해지하게 되면 집에 대한 대항력이 사라지기 때문에 해지를 먼저했다가는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

 

따라서, 임대차등기명령의 해지는 반드시 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받은후 해지를 하는 것이 매우 현명한 방법입니다.

 

 

 

 

더불어 임차권등기명령을 신청하기 위한 필요서류들도 밑에 정리해놓았으니, 임차권등기명령을 고려하고 계신다면 반드시 밑에 내용을 읽고 진행하시길 바랍니다.

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■ 임차권등기명령신청시 필요서류

1) 임차권등기명령 신청서

2) 건물 등기부등본

3) 확정일자를 받은 임대 계약서(전월세 계약서) 사본

4) 주민등록등본초본 (주소 변동사항이 나오게 출력)

5) 임대차 계약 종료를 입증하는 자료 (ex. 문자, 전화, 내용증명 등)

 

 

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