전대차계약서 작성 시 반드시 읽어보세요!

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전대차계약서 작성 시 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

임대차계약을 할 때 계약을 하는 상대방이 집주인이 아닌 다른 세입자나 제3자인 경우, 이를 전대차계약이라고 합니다. 간단하게 말하면, 집주인과 직접적인 거래가 아닌 세입자가 다른 세입자에게 임대 해주는 형태입니다.

 

 

이런 상황에서는 세입자와 전차인 사이에 전대차계약이 성립됩니다. 민법 제306조에 따르면 전세권자는 타인에게 전세권을 담보로 제공하거나 양도할 수 있으며, 목적물에 대해 전전세를 주거나 임대할 수 있다고 규정되어 있습니다.

 

 

 

 

여기서 권리를 양수받은 양수인은 설정자에 대해 매도인과 동일한 권리와 의무를 가진다고 언급되어 있습니다.

 

 

전대차 계약을 선택하는 임차인은 일반 임대차계약보다 보증금이나 임대료가 상대적으로 저렴한 경우가 많아서 이 방법을 선택하는 경우가 많습니다. 실제로 세입자가 이사를 나가야 하는 경우 집을 비워둘 필요가 없어서 이러한 계약을 선호하기도 합니다.

 

 

그러나 전대차 계약을 하는 경우, 집주인의 동의 여부가 중요합니다. 전차인은 세입자와 전대차 계약을 진행하기 전에 세입자에게 임대인의 동의 여부를 계약서 등 서면으로 확인해야 합니다.

 

 

 

 

만약 임대인의 동의를 구하지 않고 전대차 계약을 진행했다면, 임차인은 집주인에게 부당이득 반환을 해야 하며, 손해가 발생하면 손해배상도 해 주어야 합니다. 또한 계약갱신요구권이나 권리금 회수 보호권 등이 소멸될 수 있습니다.

 

 

하지만 몇 가지 예외적인 상황에서는 임대인의 동의를 구하지 않고 전대차계약을 진행할 수 있습니다. 예를 들면, 임차인이 목적물에 거주하고 일부만 빌려주는 경우, 에어비앤비 등을 통해 방을 제공하는 경우 등입니다.

 

 

또 임차인이 전세권 설정 등기를 한 경우에도 동의를 구하지 않아도 되는 예외가 있습니다. 전세권 설정을 통해 임차인은 목적물을 자유롭게 처분할 수 있는 권리를 얻으며 담보로도 사용할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

전대차계약은 임대인과 임차인이 직접적으로 거래하는 것이 아니라 임차인과 전차인이 거래를 하기 때문에 고려해야 할 사항이 많습니다. 이러한 계약이 성립하면, 기존의 임대차 계약이 종료되면서 전대차 계약조건도 자동으로 상실된다는 점을 유념해야 합니다.

 

 

따라서 임차인이 기존 임대인에게 임대료를 지불하지 않는 경우, 계약이 법적으로 해지되면서 전대차계약도 함께 해지됩니다.

 

 

이와 같이 전대차계약을 진행할 때는 다양한 사항을 고려해야 합니다. 만일 법적 분쟁이 발생한다면 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 사안을 해결해 나가는 것이 좋습니다.