주택임차권등기명령, 신청 시 필독

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호​입니다.

 

 

오늘은 주택임차권등기명령에 대해 자세하게 알려드리겠습니다.

 

 

오늘날 전세 시세가 전세계약 당시 시세보다 낮아지면서 역전세난과 깡통전세와 같은 전세사기 문제가 빈번하게 발생하고 있습니다.

 

 

 

 

이에 따라 전세계약이 만료가 되었음에도 집주인이 보증금을 세입자에게 제때 돌려주지 못하는 사례도 증가하면서 보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 대항력·우선변제권을 유지할 수 있는 임차권등기명령 신청건수도 점차 증가하고 있습니다.

 

 

다만 의의로 많은 분들이 임차권등기명령을 어떻게 신청해야 하고, 신청 후 어떻게 하는지 정확히 알고 계시는 분들이 거의 없다는 것입니다.

 

 

이에 오늘은 세입자들의 관심이 폭주하는 임차권등기명령신청에 대해서 많이들 헷갈려하시는 부분에 대해서 자세히 알려드릴테니 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

 

 

 

 

주택임차권등기명령 신청 방법은??

 

 

많은분들이 임차권등기명령을 언제 신청해야 하는지 잘모르는 경우가 많습니다. 결론부터 말씀을 드리자면 임차권등기명령신청은 기본적으로 임대차계약기간이 종료가 되어야 신청할 수 있습니다. 왜 계약종료할 수 있냐 그 이유를 설명 드리자면 임차권등기명령신청의 개념을 보면 알 수 있습니다.

 

 

아시는 분들도 계시겠지만 생소한 분들을 위해 개념부터 쉽게 설명을 드리면 내가 여기에 살았다라고 흔적을 등기부등본에 남겨두는 것입니다.

 

 

이러한 이유로 집주인이 보증금을 돌려주지 않을것 같다고 신청을 하는게 아니라 임대차계약이 적법하게 종료가 되었을 때 요구가 가능한 것입니다.

 

 

특히 현행법은 2년 전세계약이 끝나기전 6개월 전이나 최소 2개월 전에 계약해지 의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 것으로 봅니다.

 

 

즉, 임대차등기명령 진행을 위해서는 세입자가 집주인에게 정확히 계약 해지 의사표시를 했음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않을 때 계약종료일에 신청 할 수 있다는 것을 의미합니다.

 

 

 

 

주택임차권등기명령신청후 이사 시기는?

 

 

상담을 하다보면 임차권등기명령 신청후 바로 집을 비워도 되는지, 언제 이사를 가야하는지 모르는 경우도 많습니다.

 

 

앞서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령은 내가 이집에 살았다는 것을 등기부등본에 남기는 것이라 말씀드렸습니다. 따라서 임차권등기명령신청이 중요한 것이 아니라 신청한 것이 등기부 등본에 기재가 되어야 효력이 있는 것입니다. 따라서 임차권등기명령을 했다고 바로 집을 비워서는 절대 안됩니다.

 

 

일반적으로 임차권등기명령은 집주인 동의가 없어도 신청이 가능한데 신청후 문제가 발생하면 법원에서 보정명령을 내려 서류보완을 해야 하지만 정상적으로 신청을 했다면 신청후 결정문을 받기데까지 2~3주 정도 걸립니다.

 

 

만약 전세보증금을 반환받지 못했지만 이사를 가야한다면 임차권등기명령신청 하신 후에 2~3주 정도 결정문이 나오는 걸 감안해 그 시간이 지난후 이사를 나가시길 바랍니다.

 

 

만일 그전에 나가게 될 경우 우선변제권과 대항력이 상실되어 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

 

 

 

 

주택임차권등기명령신청 언제 해지해야 될까?

 

 

임차권등기명령신청을 하게 되면 등기부등본에 임차권등기명령을 신청한 것이 기재가 되기 때문에 다른 세입자를 구하기가 쉽지 않습니다.

 

 

따라서 임차권등기명령신청을 하게 되면 보증금반환을 해달라고 그렇게 연락을 해도 연락이 닿지 않던 집주인도 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우가 많은데요. 이때 보증금을 돌려줄때니 임차권등기명령신청부터 해지를 해달라고 요구를 하는 경우도 있습니다.

 

 

다만 임차권등기명령은 기존집에 대한 대항력을 유지하는 제도이지 임차권등기명령을 했다고 해서 직접적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 제도는 아니라는 것입니다.

 

 

그러므로 보증금을 돌려받기 전에 임대차등기명령신청을 해지하게 되면 집에 대한 대항력이 사라지기 때문에 해지를 먼저했다가는 보증금 반환을 못할 수도 있습니다.

 

 

 

 

이 때문에 임대차등기명령신청은 반드시 보증금을 돌려받은후 해지를 하시는 것을 권장드립니다. 이렇게 임대차등기명령신청시 의뢰인분들이 자주 질문하시는 것들 중에 잘 모르는 것을 정리해 자세히 알려드렸는데요.

 

 

임차권등기명령신청은 특히 전세보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야할 때 유용하기 좋은 법적 절차로, 변호사를 통해 신청을 할 수 있지만 대법원 사이트에서 전자소송을 통해서도 가능해 혼자 신청할 수 있는 제도입니다.

 

 

그래서 필요서류만 잘 첨부하면 쉽게 신청이 가능하니 보증금을 돌려받지 못할 상황일때에는 꼭 임대차등기명령을 신청하실 것을 추천드립니다.

 

 

임대차등기명령을 신청할 때 필요한 서류는 대략 5가지로 아래에 정리해놓겠으니 참고하시길 바랍니다.

 

[ 임차권등기명령신청시 필요서류 ]

 

1]. 임차권등기명령 신청서

 

2]. 건물 등기부등본

 

3]. 확정일자를 받은 임대 계약서(전월세 계약서) 사본

 

4]. 주민등록등본초본 (주소 변동사항이 나오게 출력)

 

5]. 임대차 계약 종료를 입증하는 자료 (ex. 문자, 전화, 내용증명 등)