전세보증금 반환, 부동산 중개사고인 경우라면?

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호​입니다.

 

 

오늘은 전세보증금 반환 부동산 중개사고인 경우 대응방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

오늘날 전세보증금을 받지 못하는 사례가 급증함에 따라 전세에 사시는 분들의 경우 요즘 전세금을 혹시 떼이는게 아닐까 하는 불안감이 늘어나고 있습니다.

 

 

더불어 이와중에 최근 법원에서 주목할 만한 판결이 나왔는데, 바로 전세사기로 전세보증금을 받지 못하게 된 경우 그에 대한 정보를 제공하지 않은 공인중개사에게도 손해를 배상받을 수 있다는 판결입니다.

판결과 관련된 사연을 살펴보면, A씨는 보증금을 1억원 내고 전세계약을 체결했지만, A씨가 임대차계약을 체결할 당시 건물에는 22억원정도의 근저당권이 설정되어 있었고, 설상가상으로 A씨보다 먼저 확정일자를 받는 임차인들의 보증금 합계도 29억원이나 되는 상황이었습니다.

하지만, 이를 모르고 계약한 A씨는 임차기간 중 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 한푼도 반환받지 못하게 되었고, 이에 A씨는 임대차계약 당시 공인중개사가 이같은 위험성을 알리지 않았다면서 손해배상 소송을 제기하였습니다.

 

 

이에 공인중개사는 자신 역시 건물주가 관련 자료를 제공하지 않아 실상을 정확히 알기 어려웠다고 항변했으나 재판부는 중개사가 성실하게 중개해야 할 의무를 위반했다면 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다면서 A씨의 손을 들어주었습니다.

다만, 재판부는 A씨 역시 건물의 시가나 권리관게 등을 소홀히 조사한 책임이 있다면 중개사의 배상책임을 40%로 제한하기는 했으나, 공인중개사의 책임을 인정한 것이었습니다.

 

 

이처럼 전세보증금 반환에 관련하여 공인중개사에 책임이 있다면, 임대인뿐만 아니라 공인중개사한테도 충분히 손해배상청구소송을 통해 보상을 받으실 수 있습니다.

 

 

 

전세보증금 반환, 공인중개사는 중개대상물을 확인, 설명할 의무가 있습니다.

공인중개사법 제25조에 따르면 임대차계약을 중개하는 임차물에 대한 상태·입지 및 권리관계를 임차인에게 성실, 정확하게 설명해야할 의무가 있습니다. 그리고 공인중개사가 설명해야 할 부분은 아래와 같습니다.

① 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
② 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
③ 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역
④ 토지이용계획, 공법상의 거래 규제 및 이용 제한에 관한 사항
⑤ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
⑥ 벽면 및 도배의 상태
⑦ 일조·소음·진동 등 환경조건
⑧ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
⑨ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

그래서 만약 위와 같은 설명의무를 지키지 않고 위반한 경우에는 공인중개사 역시 손해배상의무를 질 수 있습니다.

특히, 이러한 손해배상의무는 한국공인중개사협회 역시 연대책임을 지게 되어 있어, 공인중개사 개인에게 손해배상의무가 발생할 뿐 아니라, 공인중개사협회도 공동하여 배상할 의무가 있습니다.

따라서, 공인중개사가 마땅히 지켜야할 설명의무를 고의 또는 실수로 제대로 이행하지 않아 보증금 반환을 받지 못한 경우라면 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있기에 민사상 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

전세보증금 반환, 공인중개사 손해배상청구소송 진행시 주의할 점

앞서 이야기했듯이, 공인중개사의 중개사고로 인해 보증금반환을 못 받은 경우라면 공인중개사에게 손해배상청구소송을 통해 책임을 물을 수는 있습니다.

하지만, 앞서 소개해 드린 판례의 사례에서도 알수 있듯 계약과정에서 권리관계 등을 확인할 의무는 임차인에게도 있기 때문에, 손해배상청구소송을 제기하는 경우 소송을 했을시 득실의 여부부터 살펴보는 것이 좋습니다.

왜냐하면 공인중개사의 과실책임에 대한 입증자료가 확실하게 있다면 소송시 승소할 가능성이 있지만 그렇지 않을 경우에는 패소를 할 가능성이 높기 때문입니다.

 

 

따라서, 공인중개사 설명의무 위반 사유로 인해 손해배상청구소송을 고려하고 계신다면 먼저 전문변호사와의 상담을 통해 소송실익여부를 타진해 보실 것을 권유드립니다.

특히, 손해배상청구소송의 특성상, 양측의 과실비율을 검토하여 손해배상액을 책정하기 때문에, 소송에서 승소를 하기 위해선 공인중개사의 과실, 고의성으로 인해 손해가 발생했음을 입증할 수 있어야 합니다.

 

 

즉 쉽게말해, 소송을 하기 전 유리한 입증자료 확보와 수집이 이뤄져야만, 공인중개사에게 손해배상청구소송을 진행하여 보상을 받아낼 수 있습니다.

 

 

다만, 법적 지식이 없는 일반인이 홀로 증거수집을 하기에는 어려움이 따를 수 있기에 이러한 준비는 부동산 경험이 풍부한 법률 조력자와 함께 하는 것이 증거 수집에 더 유리합니다.

그러므로 전세보증금 반환과 관련된 소송을 고민중이라면 반드시 소송전에 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사와 먼저 상담을 진행해 보실 것을 추천드리고 싶습니다.

 

 

 

*아래 이미지를 클릭하시면 임영호변호사 성공사례를 확인하실 수 있습니다.

 

 

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