전세보증금 반환, 집주인이 사망한 경우라면?

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호​입니다.

오늘은 집주인이 사망한 경우 보증금 돌려받는 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

오늘 말씀드리는 이야기는 저에게 의뢰를 진행했던 의뢰인의 이야기이며, A씨는 전세 계약 2년 중 1년이 지난 시점에 어느날 뜻밖의 소식을 듣게 됩니다.

 

 

다름 아닌 집주인이 갑자기 사망했다는 것이었습니다. 그래서 A씨처럼 전세보증금을 반환받아야 하는데 집주인이 사망했다면 누구에게 전세보증금을 돌려받아야 할지 몰라 난감한 상황이었습니다.

 

 

다만, 위와 같은 상황이라고 할지라도 충분히 전세보증금을 반환받으실 수 있으며, 지금부터 알려드리는 내용만 기억하신다면 확실하게 돌려받으실 수 있습니다.

그래서 오늘은 집주인이 사망한 경우 전세보증금을 돌려받는 방법에 대해서 알려드리는 시간을 가져볼까 합니다.

 

 

[전세보증금 반환, 임영호 변호사가 잘 해결합니다.]

 

임영호 변호사 소개

전세보증금 반환, 상속인이 존재하는 경우라면?

민법 제1005조를 살펴보면, 상속인은 상속이 개시된 시점으로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 되어 있습니다.

그래서 집주인이 사망한다고 할지라도 임대인의 권리와 의무는 모두 상속인에게 승계가 되기 때문에, 상속인에게 보증금을 반환받으실 수 있습니다.

왜냐하면 상속인에게 보증금 반환의무가 승계가 되기 때문에, 전세계약이 끝날 때 상속인에게 전세보증금을 돌려받으면 됩니다.

 

 

하지만, 이때 우리 법원에서 명시한 전제조건이 있으니 꼭 지금부터 알려드리는 내용을 기억하셔서 보증금을 반환받으시길 바랍니다.

보통 주택임대차 보호법 제3조 제1항에 의하면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(혹은 전입신고)을 마친 경우 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 규정이 되어 있습니다.

그래서 전세계약 후 전입신고를 완료하여 대항력을 갖춘 상태라면 임대인이 사망을 했더라도 상속인이 임대인의 지위를 그대로 승계하기 때문에 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

더불어 이때 상속인이 여러명이라고 할지라도 보증금반환은 전혀 문제가 되지 않으며, 여러명의 상속인에게 전세보증금 반환을 요구하시면 됩니다.

왜냐하면 집주인이 사망한 후 여러명의 상속인이 임대차 주택을 상속받았다고 할지라도 공동상속인 모두 보증금반환 의무가 승계되기 때문입니다.

게다가 전세보증금은 불가분채무에 해당되기 때문에, 여러명의 상속인에게 반환을 요구하지 않고, 한명에게만 반환을 요구해도 됩니다.

 

 

하지만, 여기서 문제는 종종 집주인이 사망한 후 상속인이 없거나, 상속인이 상속을 포기한 경우에 많은 문제가 발생합니다.

왜냐하면 집주인이 사망한 후 상속인이 상속을 포기했거나, 상속인이 없는 경우라면 상속인에게 보증금반환 책임의무가 사라지기 때문입니다.

 

다만, 이런 경우 전세보증금을 반환받는 방법이 상속인이 있는 경우보다 힘들지만, 상속인이 상속을 포기했더라도 보증금을 반환받을 수 있는 방법은 있습니다.

 

 

 

전세보증금 반환, 상속인이 상속을 포기한 경우라면?

우선 집주인이 사망한 후 상속인이 상속을 포기한 경우라면 상속재산관리인을 통해 집주인이 소유한 집에 대한 경매절차가 이뤄집니다.

때문에, 우선 경매절차를 통해 낙찰이 이루어지는 경우에는 낙찰자가 보증금반환 의무를 그대로 승계를 하기 때문에, 낙찰자에게 보증금을 반환받으실 수 있습니다.

왜냐하면 앞서 이야기했듯이 우선변제권과 대항력을 갖추고 있다면 주택을 낙찰받는 낙찰자가 전세보증금에 대한 책임을 지게 되어 있기 때문입니다.

 

 

그래서 낙찰자를 상대로 보증금을 돌려받을 수 있고, 만일 낙찰자가 전세금을 돌려주지 않는다면 낙찰자를 상대로 전세보증금반환청구소송을 진행하여 돌려받으실 수 있습니다.

다만, 위와 같은 사항들은 반드시 기존집에 대한 우선변제권 및 대항력이 있는 경우에만 반환받으실 수 있기에 임차권등기명령을 신청해두라고 말씀을 드리고 싶습니다.

왜냐하면 집주인이 사망한 후 임차권등기명령을 신청하지 않는다면, 대항력과 우선변제권을 보존할 수 없어 추후 전세보증금을 반환받지 못하기 때문입니다.

 

 

따라서, 집주인 사망한 후 전세 기간이 끝나가는 세입자의 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 대항력 및 우선변제권을 보존하고 낙찰자에게 전세금을 주장하시길 바랍니다.

여기서 말하는 임차권등기명령이란, 보증금을 반환받지 못하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 되는 제도를 의미합니다.

그래서 집주인이 사망하더라도 임차권등기명령을 신청해두면 보증금을 반환받지 못한 이상 집에 대한 대항력이 그대로 유지되어 추후 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

이처럼 집주인이 사망했을 때 보증금을 반환받을 수 있는 방법에는 여러 가지가 있지만, 법적 지식이 없는 일반인분들히 홀로 준비하기에는 많은 어려움이 있을 수 있습니다.

그러므로 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 사건을 해결하고, 원하시는 결과를 얻으시길 바랍니다.

 

 

[임차권등기명령에 대해 자세히 알고싶으시다면?]

 

임차권등기명령, 신청방법, 절차 자주 묻는질문 총정리

 

 

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