세입자 월세 미납시, 전문변호사의 대응전략은?

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 세입자 월세 미납시 적절한 대응전략에 대해 말씀드리려고 합니다.

 

 

오늘날 대부분의 집주인분들이 불경기와 세입자의 월세미납으로 스트레스를 받는 임대인분들이 의외로 많고, 적절한 대응방법을 알지 못해 손해를 보는 경우도 빈번하게 발생합니다.

 

 

 

 

더불어 이런 경우 세입자의 입장도 이해되지,만 임대인도 불경기에는 어려운 건 매 한가지이기에, 월세를 지속적으로 미납할 경우 임대인입장에서도 답답할 수 밖에 없습니다.

하지만, 위와 같은 상황인 경우 법적으로 명확히 규정된 방법이 있고, 세입자 월세 미납시 합법적으로 퇴거를 시키거나, 월세를 받아낼 수 있으니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

 

다만, 세입자 월세 미납시 세입자의 집에 함부로 들어가 짐을 빼는 행위는 명백한 무단침입에 해당되기 때문에, 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있으므로, 절대 이와같은 행동은 하셔서는 안됩니다.

 

 

[세입자 월세 미납시, 임영호 변호사가 잘 해결합니다.]

 

임영호 변호사 소개

세입자 월세 미납시, 명도소송을 진행할 수 있습니다.

우선 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)를 살펴보면,

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.라고 규정되어 있습니다.

 

 

때문에, 주택임대차보호법에는 세입자 월세 미납시 계약을 해지할 수 있다고 규정해 놓고 있으며, 2개월의 월세를 미납하게 되면 임대차계약기간이 남았다고 해도 계약해지를 할 수 있습니다.

 

 

더불어 상가의 경우에도 상가임대차보호법에 따르면 차임 연체액이 3기에 달하면 계약을 해지할 수 있다고 명시되어 있기 때문에, 3개월의 월세가 미납되면 상가도 역시 계약해지를 할 수 있습니다.

 

 

다만, 명도소송은 불법적으로 부동산을 점유하고 있는 임차인을 내보내기 위해 임대인이 할 수 있는 소송이기 때문에, 명백하게 세입자의 귀책사유가 있을 때만 진행을 할 수 있습니다.

 

 

 

그래서 ▲임대차 계약 기간이 만료되어도 나가지 않는다든지 ▲불법 점유자가 권한 없이 건물 또는 토지를 점유하고 있는다든지 ▲월 임대료 연체 등의 이유로 계약이 해지가 되었다든지, 이유가 있어야 합니다.

따라서, 세입자 월세 미납시 세입자에게 계약해지통보의사를 밝힌 후 명도소송을 진행하게 된다면, 세입자를 합법적으로 강제퇴거를 시킬 수 있으므로 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

 

하지만, 명도소송의 경우에도 엄연히 민사소송에 해당하기 때문에, 명도소송을 준비하거나, 소송을 진행하실 때 반드시 주의할 점이 있으니 지금부터 말씀드리는 내용을 꼭 참고하시길 바랍니다.

 

 

 

세입자 월세 미납시, 명도소송 주의사항

보통 명도소송은 정당한 계약해지사유가 있고, 세입자에게 정확히 계약해지통보를 했다면 소송을 진행하더라도 승소하는데 별 문제가 없습니다.

다만, 명도소송만 진행한다고 해서 무조건 내가 원하는 결과를 얻기가 힘들 수 있으며, 종종 명도소송중에 세입자가 제3자에게 명의를 이전하게 되면 명도소송에서 승소판결문을 받더라도 무용지물이 됩니다.

왜냐하면 소송의 대상자가 변경이 되었기 때문에, 명도소송에서 승소하더라도 명의가 이전되어 효력이 상실되므로 명도소송을 두번 진행해야 하는 상황이 생길 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

그래서 명도소송을 진행하기전에 반드시 "부동산점유이전금지가처분"을 신청을 해 두는게 좋으며, 부동산점유이전금지가처분이란, 채권자가 권리를 실현하기 위해서 취하는 보전처분의 일종입니다.

 

 

여기서 말하는 보전처분이란, 권리를 보전하기 위해서 소송적 확정 또는 집행까지의 사이에 법원이 명하는 잠정적인 처분이라 이해하시면 됩니다.

 

 

즉 쉽게 말해, 부동산점유이전금지가처분을 신청하게 된다면, 소송을 진행하는 도중에 제3자에게 명의를 이전하지 못하도록 보전하기 때문에, 승소 후 강제적으로 퇴거시킬 수 있습니다.

 

 

더불어 부동산점유이전금지가처분을 미리 해 놓게 되면 명도소송내에 제3자에게 이전을 하지 못하지 때문에, 명도소송후 임대한 주택이나 상가를 찾는데 수월합니다.

 

게다가 부동산점유이전금지가처분은 신청서를 작성해 법원에 제출하기만 하면 되고, 생활법령정보 사이트나, 대한법률구조공단 홈페이지에 기본적인 작성례확인할 수 있으니 신청서 작성시 참고해볼만 합니다.

다만, 신청서에 필요한 내용을 누락하게 되면 보정명령이 내려질 수 있기 때문에, 신청서를 작성하는 것이 막막할 때에는 법률전문가의 도움을 받은 것도 좋은 방안이 될 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

또한, 명도소송은 반드시 계약해지가 된 후에 진행이 가능하기 때문에, 세입자 월세 미납시 임대차계약을 종료하겠다는 의사를 꼭 세입자에게 전달을 하셔야 합니다.

그리고 임대차계약해지통보는 전화나, 메시지로도 가능하나, 추후 명도소송을 염두에 두고 있다면 소송에서 확실하게 증거자료로 활용이 가능한 내용증명으로 계약해지 통보를 하길 추천드립니다.

 

 

이처럼 명도소송의 경우 승소하는데는 큰 어려움이 없으나, 소송의 경우 다양한 변수가 발생할 수 있기에 법적 지식이 없는 일반인분들이 홀로 진행하기에는 많은 어려움이 있습니다.

 

 

그러므로 명도소송을 고려하고 계신다면, 반드시 관련 소송을 승소하고, 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 사건을 해결하시길 바랍니다.

 

 

[명도소송에 대해 자세히 알고싶으시다면?]

 

명도소송 강제집행 절차 및 기간 총정리

 

 

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