점유이전금지가처분 절차 및 집행방법

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스, 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

​오늘은 점유이전금지가처분 절차 및 집행방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

 

많은 부동산 소송을 진행하다 보면, 빈번하게 발생하는 소송이 명도소송입니다.

 

명도소송이란, 임대차보호법에 따라 계약이 적법하게 종료가 되었음에도 불구하고 임차인이 나가지 않고 불법적으로 점유하고 있을 때 임대인이 제기할 수 있는 소송입니다.

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그래서 대부분의 임대인분들이 임차인과 부동산 퇴거문제를 두고 다툼이 생겼을 때, 흔히들 명도소송만 진행하면 해결이 된다고 착각을 하는 경우가 많습니다.

 

하지만, 여기서 주의할 점은 명도소송 전에 ‘점유이전금지가처분’을 진행하지 않는다면, 명도소송을 두 번 진행해야 하는 상황이 생길 수도 있습니다.

 

 

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점유이전금지가처분, 명도소송전 반드시 해야하는 이유는?

 

 

명도소송의 경우 불법적으로 점유하고 있는 임차인을 확실하게 퇴거할 수 있는 법적절차이기는 하나 소송기간이 길다는 단점이 있습니다.

 

 

그래서 명도소송의 경우 짧게는 6개월에서 길게는 2년정도가 소요되는 경우도 있습니다.

 

 

 

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때문에, 명도소송을 진행하는 경우 소송중에 문제가 발생하는 경우가 종종 있습니다. 대표적으로 소송중 불법적으로 점유하고 있던 임차인이 다른 제3자에게 부동산을 처분하는 경우입니다.

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그래서 이렇게 문제가 발생하면 명도소송을 진행해 임대인이 소송에서 이기더라도 소송을 할 당시 피고가 제3자가 아니라 기존임대인이기에 제3자에게 부동산을 넘겨달라고 할 수 없습니다.

 

 

따라서, 부동산을 이전받기 위해서는 새롭게 바뀐 제3자를 상대로 다시 명도소송을 제기해야 부동산을 넘겨받을 수 있습니다.

 

 

그러므로 이런 문제가 생기는 것을 사전에 예방하기 위해 소송 전 반드시 점유이전금지가처분을 신청해 두는 것이 필요합니다.

 

 

 

점유이전금지가처분은 채권자가 권리를 실현하기 위해서 취하는 보전처분의 일종이라 할 수 있습니다.

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보전처분이란, 권리를 보전하기 위해 소송전 확정 또는 집행되기 전에 법원이 명하는 잠정적인 처분을 의미합니다.

 

 

즉 쉽게말해, 부동산에 대한 점유권을 이전하지 못하도록 금지하는 절차라 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

그래서 점유이전금지가처분은 점유자가 바뀌는 것을 대비하는 절차이기 때문에, 신청해두면 명도소송 후 진행되기 전까지 목적물을 그대로 유지할 수 있습니다.

 

 

따라서, 명도소송을 고려하고 있다면, 점유이전금지가처분을 통해 소송중 점유명의가 변경되거나, 다른 사람에게 점유가 이전되는 것을 막을 수 있도록 사전에 대비해 두는 것이 가장 안전한 방법입니다.

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특히, 점유이전금지가처분은 빠르게 신청하면 좋기에 명도소송을 생각중이라면 제기전 가처분을 먼저 신청하시길 추천드립니다.

 

 

 

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점유이전금지가처분, 인용 확률을 높이는 방법은?

 

 

우리나라는 민사소송의 경우 변론주의 원칙을 따르고 있습니다. 변론주의란, 말 그대로 당사자가 주장한 사실에 대해서만 법원이 판단을 내리는 것입니다.

 

 

따라서, 합당한 근거로 자신의 주장을 객관적으로 입증해야만 원하는 결과를 얻을 수 있습니다.

 

 

때문에, 점유이전금지가처분도 점유자가 변경되는 것을 금지해야 하는 사유가 명확할 때 인용될 가능성이 높습니다.

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그러므로 점유이전금지가처분을 할 때에는 신청하는 사유 및 취지에 대해서 사실에 근거해 꼼꼼하게 작성하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

게다가 점유이전금지가처분 신청서에는 당사자의 인적사항뿐만 아니라 목적물의 가액, 신청의 취지, 신청의 이유, 소명방법, 작성날짜와 서명 등을 작성하도록 되어 있습니다.

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때문에 인용확률을 높이기 위해선 명도소송후 집행할 권한을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는 경우라는 사실을 적극적으로 기재해 소명해야 합니다.

 

 

하지만, 점유이전금지가처분을 신청할 때 필요한 내용을 누락할 경우 법원에서는 가처분 신청을 받아들이지 않기 때문에 꼭 꼼꼼하게 작성하는 것이 중요합니다.

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​다만, 가처분과 같은 보전처분은 신청횟수가 제한이 되어 있지 않아 신청이 반려되더라도 서류를 보완하여 다시 신청하면 됩니다. 하지만 이럴 경우 시간이 두배에서 세배 더 소요가 되기 때문에 명도소송 시기도 같이 늦어질 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

따라서, 신청서를 작성할 때 필요한 정보가 하나도 누락이 없도록 꼼꼼하게 작성하는 것이 처분의 인용률을 높이는 방법입니다.

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게다가 점유이전금지가처분 신청서의 작성사례는 법제처의 생활법령정보 사이트나, 대한법률구조공단 홈페이지에서 확인할 수 있지만, 법률지식이 없는 일반인이 작성하기에는 많은 어려움이 있습니다.

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그래서 사전에 부동산전문변호사의 조력을 받아 작성하는 것도 큰 도움이 되니, 점유이전금지가처분 신청서 작성이 고민이시라면 언제든지 연락을 주시길 바랍니다.

 

 

 

*위의 이미지를 클릭하시면 임영호변호사 성공사례를 확인하실 수 있습니다.

 

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