집주인 세금체납, 보증금 받는 방법은?

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스, 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 임대인 세급체납시 보증금 받는 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

보통 임대인과 임차인이 임대차계약을 하는 경우 대부분 보증금에 월세, 높은 보증금으로 전세계약을 하곤 합니다.

 

 

다만, 이런 경우 임차인은 보증금이 원칙대로 쉽게 돌려받을 것이라고 생각하지만, 최근 부동산 관련 소송이 잦아짐에 따라 보증금을 보호할 법적인 조치를 마련해두는 것이 중요합니다.

 
그래서 많은 임차인이 보증금을 보호하기 위해 임차권등기명령, 전세보증보험 등 다양한 법적인 방법을 동원하여 보증금을 보호할 법적인 조치를 마련합니다.

하지만, 만일 임대인의 세금이 체납된 경우에는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

 

 

 

 

집주인 세금체납, 보증금 받는 방법

 

 

세금이 체납된 임대인에게 보증금을 돌려받기 위해서는 먼저 선순위를 따져보는 것이 중요합니다.

 

 

즉 쉽게말해, 임대인의 조세채권과 임차인의 임차보증금반환채권 중 어느 채무를 우선적으로 변제하여야 하는 것에 관한 법적 쟁점이라 할 수 있습니다.

 

보통 임대차계약시 등기부등본을 확인해보면서 등기명령이 되었는지를 확인하고, 가압류 및 가처분 여부를 사전에 살펴봅니다.

 

 

 

 

하지만 조세 채권의 여부는 사전에 확인할 수 없어 임대인의 세금이 체납되어 종종 법적 분쟁이 생기는 경우가 발생합니다.

그런데 여기서 문제는 원칙적으로 국세징수법에 따라 조세가 임차인의 보증금보다 우선시 되기 때문에, 잘못하다가는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

 

다만, 이는 당해세에만 적용되는 것으로 법정기일과 비교해 선후가 결정됩니다.

 

 

그래서 법정기일 전에 담보권이 설정된 경우 조세채권보다 우선할 수 있지만, 담보에 제공된 재산 자체에 부과된 세금은 법정기일 전에 담보된 채권보다 우선합니다.

즉 쉽게말해, 당해세 우선의 원칙에 따라 세금이 우선된다는 것을 의미하며 소액의 보증금인 경우에만 보호를 받을 수 있다는 의미입니다.

구체적으로 말씀드리면, 서울은 1억원 이하의 금액을 보증금으로한 세입자에게는 3400만원, 광역시는 6천만원 이하의 세입자에게 2천만원까지 보상을 합니다.

 

 

더불어 과밀억제권역 즉, 의정부, 구리, 남양주, 안양 등은 8000만원 이하의 금액을 보증금으로 한 세입자에게는 2700만원까지 보상을 합니다.

 

 

하지만, 보상을 한다고 하더라도 기존에 있던 보증금의 금액보다 적은 금액을 보상받기 때문에, 이사를 할 때 금전적인 문제로 많은 어려움이 발생할 수 있습니다.

 

그래서 이를 사전에 알기 위해서는 국세청 홈페이지에 들어가 고액, 상습 체납자의 명단을 홈페이지에서 확인하시길 바라며 이 외에도 임대인에게 직접 확인해보는 것 또한 방법이 될 수 있습니다.

 

 

왜냐하면, 임대인의 세금체납이 보증금과 직결된 문제를 야기할 수 있고, 만약 문제가 생긴다면 우선순위에 따라 지급이 이루어지므로 임대인의 조세를 먼저 확인하시길 바랍니다.

다만, 만일 자신이 보증금을 받아야하는데 위와같은 문제가 발생한 경우 부동산전문변호사의 법적 자문을 받아 사건을 원활하게 해결하시길 바랍니다.

 

 

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