상가보증금반환, 청구소송전에 할 수 있는 방법

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스, 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

​오늘은 상가보증금 반환받는 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

상가임대차의 경우 주택임대차와 다르게 보증금에 월세계약을 하는 경우가 많습니다.

 

 

하지만 상가의 경우 주택임대차계약과 마찬가지로 임대인이 임차인의 보증금 지급을 미루는 문제로 인해 임대인과 법적분쟁으로 다툼이 번지는 경우가 많습니다.

 

 

그리고 상가임대차 계약의 경우 주택임대차 계약과 달리 보증금을 환산보증금이라고 하는데, 이러한 환산보증금을 계산할 때에는 월세에 곱하기 100을 해서 환산보증금을 책정합니다.

하지만, 상가임대차 환산보증금의 경우 상가임대차보호법상 보호를 받고 있지만, 보증금 전액을 보호받지는 못하며 일정 금액에 한해 보호를 받게 되고, 지역마다 차이도 발생합니다.

 

 

지역마다 환산보증금 보호 금액을 살펴보면, 현행법상 서울은 9억원 이하, 과밀억제권역 및 부산은 6억 9천만원 이하, 기타 광역시는 5억 4천만원 이하, 그 외 지역은 3억 7만원 이하로 상가임대차보호법상의 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

​때문에, 보증금 보호에 관한 법적 조치를 마련해두지 않으면 보증금이 보호금액을 초과한 경우 초과한 일부 금액에 대해서는 반환을 받지 못할 수 있습니다.

 

 

따라서, 환산보증금 전액을 보호받기 위해서는 주택임대차보호법과 동일하게 전입신고와 확정일자 등을 해서 대항력을 갖추는 것이 가장 중요합니다.

 

 

여기서 대항력이란, 법률관계를 제3자에 대해서 주장할 수 있는 능력을 의미합니다. 그래서 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력을 갖췄다면, 추후에 보증금 관련 법적 다툼이 생겼더라도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

상가보증금반환, 임대인이 보증금을 주지 않을 때 반환받는 방법

 

만일 임대인이 보증금반환을 미루는 경우 주택임대차와 동일하게 내용증명발송을 비롯해 임차권등기명령신청, 지급명령신청, 상가보증금반환청구소송 및 권리금 소송을 통해 반환받을 수 있습니다.

 

 

하지만, 소송과 지급명령신청의 경우 시간 및 비용면에서 내용증명보다는 상대적으로 비용이 들기 때문에, 보증금 분쟁이 발생했을 때 가장 먼저 내용증명절차를 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

다만, 내용증명의 경우 소송이나 지급명령신청과 달리 강제집행을 할 수 없지만, 내용증명이 법적 증거자료로서 활용이 가능하고, 임대인에게 심리적인 압박을 가할 수 있기 때문에 보증금 반환을 수월하게 진행할 수 있습니다.

 

 

 

 

그렇지만 내용증명으로 보증금반환이 이루어지지 않은 경우라면 그 다음 방법인 소송의 간이절차인 지급명령신청을 활용해야 합니다.

 

 

지급명령신청의 경우 소송에 비해 상대적으로 적은 비용과 결과를 한달안에 받아서 확인할 수 있기 때문에, 소송을 진행하기 전에 간이절차로 사용하기 좋습니다.

 

 

더불어 지급명령신청의 경우 강제집행을 할 수 있어, 임대인이 이의신청을 할 경우를 제외하고는 지급명령 절차를 진행하게 되면 보증금을 반환해 줘야 합니다.

 

 

 

 

다만, 임대인이 지급명령신청에 대해 이의신청을 할 경우에는 자동적으로 소송을 하게 되기 때문에, 지급명령신청의 경우 임대인과 마찰이나 다툼이 없는 경우에 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

즉 쉽게말해, 지급명령신청의 경우 임대인과 다툼이 없는 경우에 진행하면 좋고, 만일 임대인과 다툼이 있는 경우라면 지급명령신청보다는 상가보증금반환청구소송이나 권리금 소송을 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

그리고 거듭 강조드리지만, 상가를 이전해야 하는 경우에는 임차권등기명령신청을 신청하여 대항력을 유지하는 것이 중요합니다.

 

 

 

다만, 대항력을 유지하기 위해서는 상가를 이전하기 전에 신청이 완료되어야 한다는 것을 꼭 기억하시길 바랍니다.

더불어 상가보증금반환청구소송은 가장 확실하게 보증금을 반환받을 수 있는 방법이긴 하지만, 소송이기 때문에 짧아도 6개월에서 길면 1~2년의 시간이 소요되어 많은분들이 소송을 하기 꺼리는 경우가 많습니다.

 

 

하지만 위에서 말씀드린 절차를 거쳤음에도 보증금을 반환해주지 않는다면, 소송을 진행하는 방법밖에는 없습니다.

 

 

그러므로 상가임대차보증금반환에 관한 사안으로 다툼이 있다면 부동산전문변호사의 조력을 받아 대처하는 것이 보증금을 반환받는 가장 빠른 지름길입니다.

 

 

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