세입자 퇴거불응, 합법적인 해결방안 알려드립니다.

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사, 임영호입니다.

오늘은 세입자 퇴거불응에 대한 해결방안을 말씀드리도록 하겠습니다.

원칙적으로 임대차계약이 만료된 경우라면 임대인은 보증금을 반환해야 하며, 그와 동시에 임차인은 부동산을 임대인에게 인도해야 합니다.

 

 

하지만, 종종 임대차계약이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 부동산을 반환하지 않는 경우가 빈번하며, 이런 경우 임대인입장에서는 어떻게 해결할 방도가 없어 당황스러울 것입니다.

 

다만, 이때 임대인분들이 종종 내 부동산이라고 강제적으로 세입자의 짐을 빼거나 퇴거시키는 경우가 있지만, 이런 경우 법적으로 문제가 되어 형사적인 처벌을 받을 수 있습니다.

게다가 강제로 세입자를 퇴거시킨 경우라면 추후에 소송을 진행할 때도 상황이 매우 불리하게 작용하여 많은 불이익을 받을 수 있으니 꼭 유념하시길 바랍니다.

따라서, 오늘은 세입자 퇴거불응을 할 때 합법적인 해결방안에 대해 말씀드릴테니 꼭 기억하셔서 문제를 해결하거나, 추후 문제가 생길 때 현명하게 대응하시길 바랍니다.

 

 

세입자 퇴거불응, 내용증명을 발송해야 합니다.

보통 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 전세세입자가 기존집에서 퇴거를 불응하는 경우라면 명도소송을 통해 합법적으로 퇴거를 시켜야 합니다.

왜냐하면 명도소송은 임대인이 부동산을 반환받고자 할 때 제기할 수 있는 소송이기 때문에, 전세세입자가 퇴거를 불응하는 경우라면 명도소송을 진행해야만 합니다.

다만, 이러한 명도소송은 짧게는 6~8개월, 길게는 1~2년까지 걸릴 만큼, 기간상으로 판결이 나올 때까지 시간이 오래 걸리므로 임대인입장에서는 많은 부담이 됩니다.

 

 

게다가 명도소송으로 승소 판결을 받았다고 할지라도 세입자가 나가지 않는다면, 추후 명도소송 강제집행 절차를 통해 세입자를 강제적으로 퇴거시켜야 합니다.

또한, 명도소송 강제집행 절차의 경우에는 평균 1~2개월이 소요되므로 세입자를 강제적으로 퇴거시키기까지 오랜 기간과 많은 비용이 소모될 수밖에 없습니다.

이처럼 명도소송이 세입자를 가장 확실하게 퇴거시킬 수 있는 방법이기는 하지만, 시간이 오래 걸리는 만큼, 세입자 퇴거불응의 경우에는 내용증명을 먼저 발송해 보내는 것이 도움이 됩니다.

 

 

물론, 내용증명의 경우 법적인 강제력이 없어 강제적으로 세입자를 퇴거시킬 수 없지만, 내용증명을 발송할 때 민,형사상 법적 조치를 취하겠다는 내용도 함께 보낼 수 있습니다.

때문에, 내용증명을 받는 세입자의 경우에는 상당한 압박감에 사로잡힐 수밖에 없고, 종종 법적 절차에 휘말리기 싫은 세입자는 퇴거를 하는 경우도 빈번하게 발생합니다.

그래서 상황에 따라서는 내용증명을 보내는 것도 문제가 쉽게 해결되는 경우가 있기에, 세입자가 퇴거불응을 하는 경우라면 소송에 앞서 내용증명부터 발송해 보는 것도 큰 도움이 됩니다.

 

 

하지만, 최근 임대차법이 개정됨에 따라 임대인 및 임차인 둘 중 한명이라도 계약해지의사를 통보하지 않은 경우라면 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장되는 묵시적갱신이 생겼습니다.

더불어 개정된 입대차법으로 인해 임차인이 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 이때 임대인에게 합법적인 이유가 없다면 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

그러나 ▲임대료를 여러번 연체했을 경우, ▲건물을 파손하는 경우 ▲집주인의 동의없이 다른사람에게 세를 내주는 경우라면 합법적으로 거절할 수 있으니 꼭 참고하시길 바랍니다.

따라서, 세입자 퇴거불응을 할 때 합법적으로 세입자를 내보내고 싶으시다면 반드시 계약만료일 최대 6개월전부터 최소 2개월전까지 임차인에게 계약해지의사를 확실하게 통보하시길 바랍니다.

 

 

세입자 퇴거불응, 확실하게 기간을 줄이는 방법

만일 세입자에게 내용증명을 보냈음에도 불구하고 세입자가 퇴거에 불응하는 경우라면, 앞서 이야기한 명도소송을 진행하여 합법적으로 세입자를 퇴거시켜야 합니다.

더불어 이때 소송기간을 줄이고 최대한 빠르게 부동산을 돌려받고 싶으시다면, 장래이행청구의 소의 형태로 명도소송을 진행하는 것이 매우 현명한 방법입니다.

왜냐하면 민사소송법 제251조(장래의 이행을 청구하는 소)를 살펴보면, 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.라고 명시되어 있기 때문입니다.

 

 

그래서 장래이행의 소의 형태로 명도소송을 진행한다면, 명도소송에서 승소한 이후에 세입자가 퇴거불응을 한다면, 강제집행 절차를 기다리지 않고 그 즉시 강제집행이 가능합니다.

다만, 이러한 장래이행의 소는 미리 청구할 필요가 있는 경우에 한해 허용되기 때문에, 임차인이 퇴거하지 않는다는 주장을 한 사실이 있는 경우에만 장래이행의 소로 명도소송을 진행할 수 있습니다.

이처럼 부동산과 관련된 분쟁은 생각보다 복잡하고 난이도가 높아 법적 지식이 없는 일반인이 홀로 대응하기에는 많은 어려움과 오랜 기간이 소모될 수밖에 없습니다.

따라서, 세입자 퇴거불응의 경우 법적 절차를 밟기전에 꼭 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사와 상담을 진행하여 확실하고 올바른 해결책을 찾아 진행하시길 바랍니다.

 

 

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