전세 계약 집주인 변경, 보증금 반환받는 방법은?

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세 계약 집주인 변경 시 보증금 반환받는 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

최근 부동산과 관련된 사기나 사고들이 급증하면서 전세 계약시 집주인이 변경된다면 보증금을 반환받을 수 있을지 아니면 사기를 당하거나 문제가 생기는 것을 아닐지 걱정하시는 분들이 많습니다.

 

 

 

 

물론, 전세집 주인이 변경이 되더라도 전세보증금반환의무도 새롭게 바뀐 집주인에게 승계가 되기에 계약기간이 끝난후 변경된 집주인에게 전세보증금을 요청해 받으실 수 있습니다.

 

 

때문에, 전셋집주인이 변경이 되더라도 크게 걱정을 하지 않으셔도 되지만, 경우에 따라서는 보증금 반환을 받지 못하는 경우도 있기에 주의할 점이 몇가지가 있습니다.

 

그래서 오늘은 전세 계약 집주인 변경 시 보증금 반환을 받기 위해 세입자가 사전에 어떠한 조취를 취해야 하고, 현명하게 대응하는 방법은 무엇인지 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

전세 계약 집주인 변경, 계약서는 작성하지 않으셔도 됩니다.

간혹 집주인이 변경되고 계약서를 다시 쓰자는 연락이 오는 경우도 빈번하게 발생하지만, 이런 경우 반드시 변경된 집주인과 계약서를 작성할 필요가 없습니다.

왜냐하면 현행법에 새로운 주택 매수시 종전 계약이 그대로 승계가 되기 때문에, 이전 집주인과 한 계약이 그대로 유지가 됩니다.

 

 

그래서 새로운 소유자가 임대차계약부터 보증금반환의무까지 모두 넘겨받기에 굳이 계약서를 작성하지 않아도 전세보증금을 돌려받는데에는 별문제가 없습니다.

 

 

다만, 세입자에게 유리한 부분이 있을때에는 계약서를 새로 작성해도 되지만, 기존 계약과 동일한 경우에는 새롭게 계약서를 작성하지 않는 걸 추천드립니다.

왜냐하면 새롭게 계약서를 작성한 경우 새계약서에 확정일자를 받았다가 우선순위에 밀려 보증금을 반환받지 못하는 사례가 종종 있기 때문입니다.

 

 

더불어 새로운 집주인이 이점을 악용해 전세계약서 작성한 날 대출을 왕창 받아 근저당을 설정한뒤 대출금을 들고 잠적하는 사례도 있습니다.

 

 

 

 

때문에, 이런 경우 집이 경매에 넘어가게 되면 세입자의 대항력과 우선변제권이 생기는 시점보다 은행의 근저당 설정시점이 더 빠르기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

이처럼 새집주인과 굳이 새롭게 계약서를 작성할 필요는 없으며, 만일 계약서를 작성해야 한다면 집을 처음 구할 때와 마찬가지로 근저당 등이 설정되어 있지 않는지 등기부등본을 확인하여 작성을 하시길 바랍니다.

또한, 새로운 집주인이 계약서 작성시 근저당을 설정할 위험도 있기에, 최악의 상황을 예방하기 위해서 기존에 집주인과 작성한 계약서도 함께 잘 보관해 놓으시길 바랍니다.

 

 

 

전세 계약 집주인 변경, 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

보통 전세계약은 2년이 기본이지만, 계약갱신청구권을 행사하게 되면 2년 더 연장하여 살 수 있기 때문에, 임차인 입장에서는 동일한 조건으로 총 4년동안 거주가 가능합니다.

하지만, 종종 집주인이 변경되면 바로 집을 비워줘야 하는 것으로 잘못 오해를 하는 분들도 계시는데, 앞서 이야기했듯이, 집주인이 변경되더라도 모든 계약은 그대로 새로운 집주인에게 승계가 됩니다.

때문에, 전세계약기간이 남아있는 기간 중에 집주인이 변경되었다고 할지라도 기존에 맺었던 계약기간동안 계속해서 살수가 있으며, 계약갱신청구권도 행사할 수 있습니다.

 

 

다만, 계약갱신청구권은 임대차계약기간이 만료되기 최대 6개월 전에서부터 최소 2개월 사이에 꼭 계약을 연장하고 싶다는 의사를 통보해야만 진행할 수 있으므로 꼭 기억하시길 바랍니다.

그래서 계약갱신청구권을 행사하고자 한다면 임대차 종료일 기준으로 최대 6개월전에서 최소 2개월 전까지는 새롭게 바뀐 집주인에게 계약갱신을 요청을 하시길 바랍니다.

하지만, 세입자가 계약갱신청구권을 요청했다고 할지라도 집주인이나, 직계존비속이 직접 거주를 할 예정인 경우라면 임대인이 거부할 수 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

 

이외에도 임대인의 동의없이 제3자에게 전대를 해주었거나, 부동산을 심각하게 파손한 경우에도 세입자의 권리를 거부할 수 있으므로 꼭 기억하셔서 불이익을 피하시길 바랍니다.

 

 

이처럼 전세 계약 집주인 변경의 경우 변경의 경우 임차계약의 권리는 그대로 유지되어 세입자 입장에서는 별 걱정을 하지 않으셔도 되지만 간혹 바뀐 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.

따라서, 위와 같은 상황인 경우라면 반드시 전문변호사의 조력을 받아 체계적이고 적극적으로 대응하여 보증금을 반환받으시길 바랍니다.

 

 

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