임대차계약을 진행할 때 주의해야 되는 것

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 임대차계약을 진행할 때 꼭 알아야 하는 것에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

최근 전세사기로 많이 발생하면서 서울에서 월세거래가 비중 51%로 역대 최고라고 하는데요. 이처럼 부동산 가격이 증가하면서 부동산 분쟁이 매우 많이 발생하고 있습니다.

 

 

따라서 오늘은 임대차계약서를 작성할 때 어떤 부분을 확인해야 되고 어떻게 해야 되는지 알려드릴테니 꼼꼼하게 읽어보신 후 미리 방지하시길 바랍니다.

 

 

 

 

먼저 임대차계약에 관해 설명해드리자면 임대차계약서는 당사자 가운데 한 쪽이 상대편에게 물건을 사용하게 하고 상대편은 이에 대해 임차료를 지급하는 계약을 말합니다.

 

 

부동산도 마찬가지로 임대인이 집을 사용하게 해줄 경우 임차인이 그에 맞는 임차료를 지급하는 것이라고 생각하시면 됩니다.

 

 

문제는 임대차계약을 진행할 때 꼭 검토해봐야 하는 것들이 있습니다. 먼저 임대차 등기부를 확인하시는 것이 바람직합니다.

 

 

임대차 등기부를 확인했는데 문제가 있다면 절대 임대차계약을 해선 안됩니다. 그렇기에 작성된 내용이 확실한지 여부를 확인해보시길 바랍니다.

 

 

 

 

간혹 집주인이 아닌 대리인과 계약을 진행하는 경우가 있습니다. 집주인의 사정으로 대리인과 계약을 하게되는 경우에는 위임사실에 대한 여부를 파악하셔야 합니다.

 

 

이는 객관적인 자료로 확인할 수 있어야 합니다. 이후에 등기부를 검토하시길 바랍니다. 구체적으로는 부동산에 대한 융자를 명확하게 파악하는 것이 바람직합니다.

 

 

부동산 시세에서 채권 최고액을 제외한 금액이 전세금액보다 적을 경우 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

계약이 이루어진 집이 만약 경매로 넘어가게 되면 빚을 제외한 나머지 자신에게 남는 돈이 전세금액보다 적을 확률이 높기 때문입니다.

 

 

 

 

뿐만 아니라 가처분이나 가압류도 계약전에 고려하는 것이 좋습니다. 오늘날 빚을 지고 부동산을 매입하는 사례가 많은데 임대인의 부동산이 가압류 된 경우에는 채무로 인한 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 그렇기에 임대차계약을 진행하기 전에 가처분과 가압류를 고려하시는 것을 권장드립니다.

 

 

그리고 자신의 부동산에 대한 금액을 지불한 경우에는 이를 보호할 수 있는 제도를 활용하는 것이 바람직합니다.

 

 

세입자는 전입신고를 마치고 나서 다음날부터 대항력을 가지게 됩니다. 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력을 의미합니다.

 

 

 

 

즉, 자신의 계약에 대한 법적인 주장을 할 수 있다는 것을 말합니다. 쉽게 말씀드리자면 집이 경매에 넘어가게 되는 상황이 생기면 돌려 받아야 하는 보증금을 정상적으로 돌려 받지 못했을 때 경매의 결과에 따라 낙찰된 금액에 대해 보증금을 청구할 수 있는 권리입니다.

 

 

마지막으로는 확정일자를 받은 후 추후에 문제가 생겼을 때 전세금을 돌려 받을 수 있도록 미리 준비하는 것이 좋습니다.

 

 

확정일자란 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하는 것을 의미합니다. 확정일자를 받게 되면 법적 효력이 생겨 대항력과 우선변제권을 받을 수 있습니다.

 

 

이때 등기부에 기재 된 주소와 자신의 거주지가 일치하는지 면밀하게 검토해봐야 합니다. 만약 다른 주소지가 기재되어 있었다면 우선순위에서 제외가 될 수 있습니다.

 

 

이렇게 임대차계약을 진행할 때 알아야하는 것에 대해 말씀드렸는데요. 부동산문제로 인해 어려움을 겪고 있으시다면 신속하게 부동산전문변호사와의 상담을 진행하여 해결방법을 찾아보시는 것을 권장드립니다.

 

 

(참고하면 좋은 자료)

 

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