전세집 압류, 2가지를 꼭 기억해야 합니다.

 

 

 

 

 

안녕하세요. 대한변호사협회, 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세집 압류를 당한 경우 보증금 반환받는 방법에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

보통 전세사기로 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있지만, 전세집에 국세청이나, 세무서에서 압류를 신청하여 전세보증금을 반환받지 못하는 사례도 빈번하게 발생하고 있습니다.

 

 

 

 

다만, 이런 경우 집주인이 자발적으로 전세보증금을 반환할 수 있는 상황이 아니기 때문에, 기다리는 것보다는 정당한 법적 절차인 보증금반환청구소송을 진행하여 반환받는 것이 현명한 방법입니다.

 

 

왜냐하면 보증금반환청구소송을 진행하여 승소한다면, 추후 집주인에게 강제적으로 보증금을 받아낼 수 있는 권한이 생기기 때문에, 확실하게 돌려받지 못한 금액을 반환받으실 수 있습니다.

 

따라서, 전세집 압류로 인해 보증금을 돌려받지 못하고 계신다면, 반드시 지금부터 말씀드리는 내용을 꼭 기억하고, 활용하셔서 어떻게 준비하고, 대응해야 하는지에 대해 알아가시길 바랍니다.

 

 

 

전세집 압류, 계약해지의사를 통보해야 합니다.

 

 

원칙적으로 전세보증금을 돌려받기 위해서는 임대차계약이 종료되어야 하기 때문에, 압류가 된 경우라면 소송을 진행하기 위해서라도 반드시 집주인에게 계약해지의사를 통보해야만 합니다.

 

 

더불어 이때 임대차계약을 해지하기 위해서는 집주인에게 전세계약을 갱신할 의사가 없음을 계약이 종료되기 최소 6개월에서 2개월전까지는 알려주어야 하기에 이점을 꼭 기억해야 합니다.

 

 

게다가 이때 계약해지의사를 집주인 즉 임대인에게 통보하지 못했다면, 계약이 묵시적으로 갱신되어 2년 더 거주할 수 있도록 바뀌기에 사전에 계약을 해지한다는 의사를 전달해야만 합니다.

 

 

물론, 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 할지라도 임차인은 임대인에게 언제든지 계약해지의사를 통보할 수 있지만, 3개월 이후에 보증금을 반환받을 수 있으므로 이점을 명심하시길 바랍니다.

 

 

 

 

또한, 소송을 진행하기 전에 계약을 해지했다는 사실을 입증할 수 있는 증거자료를 만들어 두는 것이 중요하며, 이때 카톡, 문자, 전화녹음으로도 충분하니 사전에 준비하여 가지고 있으시길 바랍니다.

 

 

다만, 보증금반환청구소송은 엄연히 민사소송에 해당하기 때문에, 종종 완벽한 증거자료를 요청하는 상황이 발생하며, 이때 카톡, 문자, 전화녹음은 증거자료로서 역할을 못할 수도 있습니다.

 

 

때문에, 계약해지의사를 담은 내용증명을 발송하여 완벽한 증거자료를 가지고 있는 것이 좋으며, 이때 비용도 적게 들고, 홀로 작성할 수 있기에 반드시 발송하시는 것을 추천드립니다.

 

 

이외에도 의도적으로 집주인이 내용증명을 수령하지 않거나 주소불명, 연락두절 등의 이유로 내용증명이 반송이 되더라도 공시송달을 신청하게 되면 송달이 된 것으로 간주되니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

 

 

 

하지만, 전세집 압류가 당했지만, 계약을 해지할 수 있는 기간이 아니라면, 반드시 갱신계약거절이 아닌 "중도계약해지"를 통해 임대차계약을 해지하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

더불어 중도계약해지 사유에는 ▲계약 기간을 정하지 않은 경우, ▲계약기간 중 임대인의 지위가 제3자에게 양도된 경우, ▲계약시 중도해지에 관한 특약을 설정한 경우, ▲임차 목적 달성을 할 수 없는 경우, ▲임차주택 일부가 임차인의 과실없이 멸실된 경우가 있습니다.

 

 

그래서 위와 같은 사유를 만족한다면, 임대차계약이 6개월 이상이 남았다고 할지라도 세입자는 언제든지 임대인에게 중도해지를 요구할 수 있으며, 이때 임대인은 거부할 수 없습니다.

 

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즉 쉽게 말해, 전세집 압류는 명백히 중도해지 사유에 해당하기 때문에, 만일 계약기간이 오래 남은 경우라면, "하자 보수 위반 등의 사유"로 임대인에게 계약을 중도해지하자는 의사를 밝히는 것이 좋습니다.

 

 

이처럼 전세집 압류의 경우 사전에 적절하게 준비하지 못한다면, 전세보증금을 커녕 금전적으로 많은 피해를 입고, 집에서 쫒겨날 수도 있으므로 사전에 체계적으로 대비하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

전세집 압류, 소송전에 이것을 확인해야 합니다.

 

 

우선 앞서 말씀드린 방법을 활용하여 임대차계약이 해지된다면, 전세보증금반환청구소송을 통해 보증금을 반환받을 수 있지만, 사전에 확인해야 하는 사항이 2가지 있습니다.

 

 

왜냐하면 전세보증금반환청구소송의 경우 권리관계가 확실하여 임차인이 승소할 수 있는 확률은 100%에 육박할 정도로 높지만, 소송 이후에 보증금을 반환받는 문제는 별개이기 때문입니다.

 

 

그래서 보증금반환청구소송을 진행하기 전에 반드시 ①임대인의 재정상태를 어떠한지 꼭 확인해 보셔야 하며, ②여러분에게 대항력과 취우선 변제권이 있는지 정확한 파악을 하는 것이 중요합니다.

 

 

즉 쉽게 말해, 전세집 압류가 본인이 전입신고를 하기전에 되어 있었는지를 확인하는 것이 중요하다는 말이며, 이때 대항력이 없는 경우 후순위로 밀려 보증금을 반환받기가 매우 어려울 수 있습니다.

 

 

 

 

다만, 대항력이 없다고 할지라도 집주인에게 전세집 이외에 다른 재산이 있는 경우라면 보증금반환청구소송 이후에 다른 재산에 강제집행을 하여 보증금을 받아낼 수 있으므로 참고하시길 바랍니다.

 

 

때문에, 전세집 압류로 보증금을 반환받지 못한 경우라면 즉시 소송을 진행하기보다는 사전에 임대인의 상황과 대항력의 여부를 확인하고 체계적으로 준비하는 것이 현명한 방법입니다.

 

 

그러므로 전세보증금을 확실하게 돌려받고, 문제를 해결하고 싶으시다면, 관련 사건의 전문가인 부동산전문변호사의 조력을 받아 자신에게 맞는 전략과 방안을 활용하시길 바랍니다.

 

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