전세사기, 확실하게 보증금 반환받는 방법 총정리

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사, 임영호​입니다.

 

 

오늘은 전세사기 보증금 반환받는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

최근 이른바 "빌라왕"이라고 불리는 전세 사기로 인해 수천명의 임차인이 피해를 보는 사건이 잇따라 일어나고 있습니다.

 

 

다만, 이미 빌라왕이 전세보증금을 반환하지 않은 채 숨진 상황인지라 실제 재판까지 넘어가더라도 피해자들이 임대보증금 반환까지 상당한 어려움을 겪을 것으로 예상이 되는 상황입니다.

 

 

하지만, 위와 같이 보증금을 반환받기 어렵더라도 방법은 있기에 반드시 지금부터 알려드리는 내용을 기억하셔서 꼭 사용해보시길 바랍니다.

더불어 전세사기의 유형은 여러 가지가 있는데, 이번에 터진 전세사기 수법은 일명 갭투자라고 불리는 사기 수법이었습니다.

 

 

[전세사기, 임영호 변호사가 잘 해결합니다.]

 

임영호 변호사 소개

갭투자란 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 집을 전세로 끼고 사는 투자방식을 의미하기 때문에, 이들의 수법을 자세히 살펴보게 되면,

 

 

① 빌라왕이 빌라 소유자에게 집을 사겠다고 제안하면서 전세를 실거래가보다 높은 금액으로 내놓습니다.

 

 

② 그러면 전세 세입자가 저당권 등이 하나도 없는 깨끗한 등기부등본과 주택보증보험이라는 안전장치를 믿고 전세 계약을 체결합니다.

 

 

③빌라 소유자는 전세계약 체결후 빌라왕에게 집을 매도합니다.

 

 

위와 같은 방식으로 빌라왕은 돈 한 푼 안들이고 현금을 챙기는 것과 동시에 빌라도 소유하였으며, 특히 전세사기가 점점 교묘해지고 지능화되고 있습니다.

 

 

따라서, 임차인이 꼼꼼하게 계약당시 권리관계를 챙기더라도 세입자 입장에서 전세사기인지 아닌지를 확인하기가 매우 어려운 실정입니다.

 

 

 

 

전세사기, 절대로 당하지 않는 방법은?

우선 전세보증금 피해를 예방하기 위해서는 임대인의 신분증을 확인해 등기부상 주소지와 생년월일이 일치하는지를 꼭 확인하셔야 합니다.

더불어 전세사기유형 중에 가장 빈번하게 발생하는 사기유형을 보면 가짜 대리인의 집주인의 위임장과 인감, 신분증을 위조해 전세계약을 하는 경우이기 때문에, 임대인의 정보를 꼭 확인하는 것이 도움이 됩니다.

게다가 중도금, 잔금을 치르는 날까지 등기부등본을 수시로 직접 떼보시길 바랍니다. 왜냐하면 등기부등본을 떼는 이유는 선순위 근저당권이 설정되어 있는지 채권최고액이 얼마인지를 확인하기 위함이기 때문입니다.

 

 

또한, 많은 분들이 은행대출을 끼고 집을 장만하는 경우가 많은데, 이때 나말고 선순위 근저당권이 있으면 추후에 집주인이나 집에 문제가 생겨 집이 경매에 넘어갈 경우 선순위가 아니기에 전세금을 전부 또는 일부 돌려받지 못할 수 있습니다.

왜냐하면 통상 채권최고액과 전월세 보증금을 합해 70%이상이면 보증금을 떼일 위험이 있다고 보기 때문에, 이런 경우에는 전세계약을 피하는 것이 좋습니다.

 

 

특히, 요즘은 등기부등본을 허위로 수정해 세입자들을 농락하는 경우도 있다고 하니, 꼭 집적 등기부등본을 떼보실 것을 추천드립니다.

 

 

 

무엇보다 전세보증금을 돌려받기 위한 예방책으로는 전입신고와 확정일자를 반드시 해두는 것이 매우 중요하며, 간단한 절차이니 꼭 전입신고와 확정일자를 받아두시길 바랍니다.

 

 

왜냐하면 전입신고와 확정일자를 받아두지 않으면 집에 대한 대항력과 취우선변제권이 인정되지 않아 집이나 집주인에게 문제가 생기더라도 세입자로써의 지위를 인정받을 수 없기 때문입니다.

그러므로 전입신고와 확정일자는 전세보증금을 반환받기 위해 반드시 해야 하는 필수절차로 보시고 꼭 전입신고와 확정일자를 받아두실 것을 권유드립니다.

 

 

전세사기, 확실하게 보증금 돌려받는 방법

만일 전세사기를 당한 경우에는 먼저 가해자를 사기죄로 형사고소를 할 수 있으며, 이때 가해자는 임대인이나 공인중개인이나 공인중개인협회가 될 수 있습니다.

왜냐하면 공인중개사는 임대차계약을 중개하는 임차물에 대한 권리관계를 임차인에게 정확하게 설명해야 할 의무가 있기 때문에, 전세사기임을 알면서도 임대차계약을 진행한 경우 사기죄로 고소를 할 수 있습니다.

더불어 공인중개사협회 역시 연대책임이 있어, 공인중개사의 중개 잘못이 있을 때에는 임대차계약을 체결한 공인중개사 당사자뿐만 아니라 공인중개사협회도 형사고소를 할 수 있습니다.

 

 

게다가 이러한 형사적 절차외에 민사손해배상청구소송도 전세사기를 당한 경우에는 진행을 할 수 있으니 꼭 기억하셔서 진행하시길 바랍니다.

 

 

왜냐하면 세입자를 기만하여 전세사기를 벌였다면 상대방으로부터 피해배상을 받을 수도 있으며, 소송의 대상은 임대인뿐만 아니라 성실하게 중개할 의무를 있는 공인중개사와 공인중개사협회도 가능합니다.

하지만, 전세사기로 인한 소송은 굉장히 복잡하고 까다롭기 때문에, 전세사기를 당했더라도 누구는 전세보증금을 반환받고 가해자도 형사처벌할 수 있지만 누구든 전세보증금도 반환받지 못하고 형사처벌도 못하는 경우가 발생합니다.

 

 

왜냐하면 사기의 고의성을 입증하기 어려운데다 이미 집주인들은 피해금액을 상환할 능력이 없는 경우가 많기 때문에, 보증금반환청구소송과 같은 소송을 해서 이기더라도 돈을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.

따라서, 전세사기로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 경우라면, 반드시 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사와의 조력을 통해 대응방안을 마련하실 것을 권유드립니다.

 

 

무엇보다 전세사기는 사전예방이 최선의 방책인 만큼 전세사기 피해를 당하지 않으려면 위에서 말씀드린 내용을 꼭 참고하시고 기억하시길 바랍니다.

 

 

[전세사기, 보증금 반환받는 방법 알려드립니다.]

 

전세보증금 반환, 부동산 중개사고인 경우라면?

 

 

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