집 경매 넘어갈때 확실하게 보증금 반환받는 방법은?

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 대한 변협 부동산전문변호사 임영호​입니다.

 

 

오늘은 집 경매 넘어갈때 보증금 반환받는 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

만일 전세 기간이 1년이상 남은 상태 즉 전세 만료가 되지 않은 상황에서 자신이 살고있는 빌라가 경매에 들어간다는 소식을 들었다면 당황스러울 것입니다.

 

 

 

 

다만, 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하며, 임차인은 임대인에게 집을 명도한 의무가 있습니다.

 

 

때문에, 임대차계약이 해지되어야만 집주인에게 전세보증금을 반환받을 수 있으므로 계약기간이 남은 상황에서 집 경매 넘어갈 때는 보증금을 반환받기가 어려운 것은 사실입니다.

 

 

하지만, 결론부터 말씀을 드리면 전세기간이 남아 있는 상황이라고 할지라도 정당한 계약해지 사유가 있는 경우라면 임대인에게 전세보증금을 반환받으실 수 있습니다.

 
따라서, 지금부터 경매로 넘어갈 때 어떻게 대처해야 하며, 확실하게 전세보증금을 반환받는 방법에 대해 말씀드릴테니 꼭 기억하셔서 활용하시길 바랍니다.

 

 

 

 

전세계약을 중도해지할 수 있는 경우는?

원칙적으로 전세의 경우 임대차계약을 2년으로 하기 때문에, 임대인이나 임차인 모두 계약기간이 남은 경우에 계약을 해지하는 건 불가능합니다.

 

 

다만, 개정된 주택임대차보호법에 따르면 임차인의 권리를 보호하는 제도가 마련되어 있어 임대차계약이 종료되지 않더라도 적법한 사유가 있다면 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

때문에, ▲계약기간을 정하지 않은 경우, ▲임대인의 지위가 양도된 경우, ▲중도해지에 대한 특약, ▲임차목적 달성을 할 수 없는 경우, ▲임차주택 일부 또는 전부가 멸실된 경우에는 중도에 계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

이외에도 묵시적 갱신을 한 경우라면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의사를 통보할 수 있으며, 보증금을 반환받으실 수 있습니다.

 

더불어 묵시적 갱신이 되었다고 할지라도 계약기간 중에 임차인은 계약중도해지를 요구할 수 있고, 이때 임대인은 계약해지 통보시점에서부터 3개월 이내에 보증금을 임차인에게 반환해야 합니다.

 

 

따라서, 위와 같이 적법한 사유가 있거나, 묵시적 갱신을 한 상황이라면 임대인에게 계약해지의사를 담은 내용증명을 발송하여 보증금을 반환받으시길 바랍니다.

 

 

 

 

계약해지 후에 보증금을 반환받는 방법은?

 

 

종종 전세계약해지통보를 했다고 할지라도 임대인이 계약 기간이 남았다는 이유를 들어 전세금반환을 거부할 수도 있기 때문에, 바로 보증금을 반환받으실 수 없습니다.

 

 

더불어 집이 경매 넘어갈때는 임대차계약해지통보를 한 후 전세보증금 반환청구소송을 통해 보증금을 받아야 합니다, 물론, 보증금반환청구소송없이 전세보증금을 돌려받을 수 있는 방법도 있습니다.

바로 집이 경매에 넘어가게 되면 경매절차를 통해 집이 새로운 낙찰자에게 넘어가게 되는데 이때 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청하면 됩니다.

 

 

 

 

왜냐하면 우리 법원은 경매 실행 시 채권자들이 자신의 권리를 다시 받을 수 있도록 배당요구를 할 수 있도록 배당요구종기일이라는 기간을 두고 있기 때문입니다.

그래서 이 기간내에 배당을 요구하게 되면 경매절차 후 낙찰된 대금으로 전세보증금을 반환받으실 수 있습니다.

 

 

다만, 이때 대항력을 갖추지 않은 세입자라면 선 순위 채권자가 아니기 때문에 전세금 돌려받기가 어려울 수 있습니다.

 

 

 

 

여기서 말하는 대항력이란 제3자 즉, 타인에게 대항할 수 있는 권리를 의미하고 최우선변제권이란 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때에 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

 

게다가 이때 주의할 점은 배당요구종기일이 지나면 배당요구를 신청할 수 없기에 꼭 배당요구종기일이 지나기 전에 배당요구를 신청해야 합니다.

 

 

즉 쉽게 말해, 배당요구종기일에 배당요구를 할려면 대항력과 우선변제권을 충족한 임차인만이 가능하므로 반드시 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 보존하시길 바랍니다.

 

 

 

 

하지만, 배당요구를 신청해 전세보증금을 돌려받는다면, 경매에서 여러차례 유찰된 후에 낙찰이 되다 보니, 낙찰된 금액이 전세보증금보다 낮은 경우가 많습니다.

 

 

때문에, 배당요구를 진행하기 보다는 전세보증금반환청구소송을 진행하여 보증금 전액을 확실하게 반환받는 것이 가장 현명한 방법입니다.

또한, 이때 승소를 한다고 할지라도 집주인에게 돈이 없다면 보증금을 반환받을 수 없기에 반드시 소송을 진행하기 전에 가압류를 신청하여 진행하시길 바랍니다.

 

 

 

 

이처럼 집 경매 넘어갈때와 같은 상황에서는 여러가지 변수가 발생하여 법적 지식이 없는 일반인분들이 홀로 진행하기란 매우 어려운 일입니다.

 

 

따라서, 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 사전에 철저하게 분석하고 대응하는 것이 가장 현명한 방법입니다.

 

 

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