명도소송 전에 임대인이 반드시 해야하는 일

 

 

 

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 명도소송 전에 임차인이 해야하는 일에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

보통 명도소송은 임대차 계약이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 퇴거하지 않는 경우에 진행할 수 있는 법적인 절차입니다.

 

 

 

 

더불어 명도소송을 진행하여 승소한다면, 강제집행 권한이 생기기 때문에, 불법으로 부동산을 점유중인 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 있습니다.

 

 

게다가 명도소송은 ①임대차 계약기간이 종료된 경우, ②임차인이 차임을 연체하거나 무단전대 등의 사유로 인해 임대차계약을 해지한 경우, ③권한 없이 토지·건물을 점유하고 있는 경우, ④경매로 부동산을 낙찰받았으나 인도명령신청이 기각된 경우에 제기할 수 있는 소송입니다.

 

 

다만, 명도소송의 경우 엄연히 민사소송에 해당하기 때문에, 사전에 철저한 준비가 필요하며 기간의 경우 평균 6~8개월이 소요됩니다.

 

 

 

 

또한, 사전에 철저하게 준비하지 않으면, 승소한다고 할지라도 부동산을 인도받을 수 없으며, 종종 명의가 이전되어 소송을 2번이나 진행하는 경우도 발생합니다.

 

 

따라서, 지금부터 말씀드리는 내용을 꼭 기억하셔서 자신의 상황에 맞는 방법을 사용하고 정단한 방법으로 부동산을 인도받으시길 권유드립니다.

 

 

 

 

명도소송, 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.

 

 

앞서 이야기했듯이, 소송의 경우 상대방 즉 소송을 당한 임차인에게만 효력이 있으며, 평균 6~8개월이라는 긴 시간이 소요됩니다.

 

 

때문에, 종종 소송을 진행하는 도중에 임차인이 제3자에게 명의를 이전하는 경우가 발생하며, 이때 명의를 이전한다면 소송에서 승소한다고 할지라도 부동산을 인도받으실 수 없습니다.

 

 

그래서 소송을 고민하고 계시다면, 반드시 "부동산점유이전금지가처분"을 신청하여 소송을 진행해는 도중에 임차인이 부동산을 제3자에게 이전시키지 못하도록 막으셔야 합니다.

 

 

 

 

여기서 말하는 부동산 점유이전금지가처분이란, 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행시까지 그대로 유지하도록 하는 가처분을 의미합니다.

 

 

이처럼 소송을 진행하기 전에 위와 같은 법리적인 절차를 진행하지 않는다면, 소송을 2번 진행하는 낭패를 볼 수 있기에 반드시 기억하시길 바랍니다.

 

 

따라서, 소송을 진행하기 전에 반드시 관련 사건의 전문가인 부동산전문변호사와 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 법적 절차를 우선적으로 진행하시길 바랍니다.

 

 

 

 

명도소송, 계약해지의사를 통보해야 합니다.

 

 

우선 명도소송은 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 퇴거하지 않는 경우에 진행할 수 있는 소송이기에 계약이 진행되고 있는 상황에는 소송을 제기할 수 없습니다.

 

 

더불어 현행 주택법상 임대차 계약이 만료되기 6개월 전이나 최소 2개월전에 계약해지 통고를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되기 때문에, 계약해지의사를 통지하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

게다가 위와 같은 계약해지의사는 구두나, 문자, 전화와 같은 통신매체를 이용하여 통보해도 괜찮지만, 만일 임차인이 위와 같은 내용을 확인하지 않는다면 의사가 전달되지 않은 것으로 법원은 간주합니다.

 

 

 

 

또한, 종종 소송을 진행하는 도중에 우리 법원에서 가장 완벽한 증거자료를 요청하는 경우가 있기에 구두나, 문자와 같은 통신매체로 계약해지의사를 전달하는 것은 불이익을 받을 수 있습니다.

 

 

때문에, 계약해지의사 통보를 통신매체가 아닌 내용증명을 통해 발송하는 것이 좋으며, 내용증명의 경우 법적인 지식이 없는 일반인분들도 육하원칙에 맞춰 작성하면 되기에 비교적 간편합니다.

 

 

그리고 내용증명의 경우 법적인 강제력이 없지만, 자신이 소송을 진행한다는 일종의 경고의사를 담아 발송하기 때문에, 종종 순순히 집을 반환하는 경우가 있습니다.

 

 

 

 

이처럼 명도소송의 경우 민사소송에 해당하기 때문에, 사전에 철저한 준비가 필요하며, 안일하게 대응한다면 패소하는 등 다양한 변수가 발생할 수 있습니다.

 

 

그러므로 소송에서 확실하게 승소하여 자신의 부동산을 반환받고 싶으시다면 반드시 관련 사건의 전문가인 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 사건을 해결하시길 바랍니다.

 

 

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