전세계약 중도해지, 보증금 확실하게 받아내는 방법

 

 

 

 

 

안녕하세요. 대한변호사협회, 부동산전문변호사 임영호​입니다.

 

 

오늘은 전세계약 중도해지를 한 경우 보증금 반환받는 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

원칙적으로 전세 계약서상에 중도해지를 할 수 없다는 특약사항이 있지 않는 경우 전세 계약기간을 다 채우지 못했더라도 계약을 중도해지할 수 있습니다.

 

 

 

 

더불어 임차인이 전세계약 중도해지를 요청하는 경우라면 임대인은 이를 거절할 수 없지만, 전세보증금이 수천에서 수억까지 큰 금액이기에 많은 문제가 빈번하게 발생합니다.

 

 

다만, 이때 세입자의 입장에서도 중도해지를 한 경우 이사를 가야하거나, 목돈이 필요한 상황이기에 전세보증금을 반환받지 못한다면 난감할 수밖에 없습니다.

 

 

게다가 새롭게 개정된 임대차 3법에 따르면 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 있기 때문에, 동일한 조건으로 2년 더 연장이 가능하여 총 4년간 전세계약을 유지할 수 있습니다.

 

 

 

 

또한, 위와 같은 계약갱신청구권의 경우 임차인이 요청한다면, 임대인에게 적합한 사유가 없다면, 거절할 수 없으므로 이점도 꼭 알아두시길 바랍니다.

 

 

하지만, 이때 최초 전세 계약기간 중에 중도해지를 한 것인지, 아니면 전세 계약 갱신 이후에 중도해지를 한 것인지에 따라 전세보증금 반환 방법이 달라질 수 있습니다.

 

 

따라서, 전세계약 중도해지로 인해 전세보증금을 반환받아야 하는 상황이라면, 반드시 관련 사건의 전문가인 부동산전문변호사와 상담을 통해 해결하시길 권유드립니다.

 

 

 

 

전세계약 중도해지, 최초 계약인 경우라면?

 

 

보통 법적으로 정해진 계약기간은 2년이기 때문에, 그 기간을 다 채우지 못하고 중도 계약 해지를 하는 경우에는 임차인이 법적으로 정해진 계약기간을 지키지 못하고 중도에 계약을 파기한 것입니다.

 

 

때문에, 임차인이 중도에 전세 계약을 해지할 수는 있지만, 임차인이 중도해지를 하더라도 임대인이 전세 계약이 만료되기 전까지는 전세보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.

 

 

그래서 최초 전세 계약을 한 후 2년을 다 채우지 못하고 이사를 가야 하는 상황에서 전세보증금을 반환받기 위해서는 새로운 임차인을 구해 보증금을 돌려받을 수밖에 없습니다.

 

 

 

 

더불어 이때 임차인의 사정으로 법적으로 보장된 계약기간을 중도에 포기한 것이기 때문에, 새로운 임차인을 구하는 중개 수수료 비용도 모두 임차인이 부담을 해야 합니다.

다만, 새로운 임차인을 빨리 구하는 사소한 팁을 드리자면, 최대한 많은 부동산에 전화 또는 돌아다니며 내놓은 것이 보증금을 빠르게 반환받는데 유리하므로 참고하시길 바랍니다.

이외에도 중개 수수료를 더 준다고 부동산에 이야기해 두면 부동산에게 내 주택 위주로 우선적으로 보여주기 때문에, 전세보증금을 빠르게 반환받을 수 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

 

전세계약 중도해지, 계약을 갱신한 경우라면?

 

우선 전세 계약이 만료된 후 전세 계약 갱신청구권을 사용해 2년 더 전세 계약을 연장한 경우라면 적법하게 전세 계약 중도해지가 가능한 경우입니다.

더불어 새롭게 개정된 주택임대차보호법에 의하면 갱신된 임대차의 해지에 있어서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 효력은 3개월이 지나면 발생하도록 규정이 되어 있습니다.

때문에, 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권으로 2년 더 전세 계약을 연장한 후 피치 못하게 그 기간을 다 채우지 못하고 나가야 하는 상황이라면 계약해지의사를 밝힌 후 3개월 안에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

게다가 이때 묵시적 갱신 이후 중도 계약 해지 통보를 한 후 3개월이 지났음에도 임대인이 보증금 반환을 하지 않는 경우라면 법적인 절차를 통해서 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

또한, 보증금을 반환받는 법적 절차는 무조건 보증금 반환 소송과 같은 소송만이 있는 것이 아니며, 내용증명이나, 지급명령, 임차권등기명령 등을 통해서도 보증금 반환이 가능하니 참고하시길 바랍니다.

 

 

여기서 말하는 지급명령은 민사소송의 간이절차로 확정판결문을 받게 된다면, 강제집행 권한이 생기고, 비용도 적게 들어 대부분의 사람들이 사용하는 제도입니다.

 

 

 

 

다만, 지급명령의 경우 확정판결문을 받았다고 할지라도 상대방이 이의신청을 제기한다면, 본안소송으로 넘어가고, 임대인의 인적사항이나 주소를 알아아만 신청이 가능합니다.

 

 

이외에도 임차권등기명령을 신청한다면, 기존집에 대한 대항력과 우선변제권을 보존할 수 있기에 이사를 가야 하는 상황이라면 전세보증금을 반환받기 위해서 반드시 신청해야만 합니다.

 

 

하지만, 종종 임차권등기명령을 신청한 이후에 등기부등본에 기재되기 전에 이사를 가는 경우가 있지만, 이런 경우 효력이 상실되기 때문에, 주의하시길 바랍니다.

 

 

 

 

마지막으로 내용증명은 법적인 강제력은 없지만, 임대인에게 심리적인 압박을 주고, 소송을 진행한다는 일종의 경고이기 때문에, 종종 전세보증금을 반환하는 경우도 있으니 사용하시길 바랍니다.

 

 

이처럼 전세계약 중도해지의 경우 상황과 사건에 따라 전세보증금을 반환받기 위해 사용해야 하는 방법이 달라지므로 법적 지식이 없는 일반인분들이 홀로 진행하기란 많은 어려움이 있습니다.

 

 

그러므로 관련 문제로 인해 고민하고 계신다면, 반드시 관련 사건의 전문가인 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 사건을 해결하고 원하시는 결과를 얻으시길 바랍니다.

 

 

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