부동산매매계약해지, 중도금 지급한 이후에는?

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

금리 인상과 집값이 떨어지면서 많은 분들이 부동산매매계약해지 관련해서 상담을 요청하시는데요.

 

 

오늘은 많은 분들이 상담요청을 하시는 부동산매매계약해지 관련해서 알려드릴테니 꼼꼼하게 읽어보신 후 참고하시길 바랍니다.

 

 

 

 

부동산매매계약해지, 중도금 지급 후에 할 수 없습니다.

 

 

부동산매매계약은 가계약금 – 계약금 – 중도금 – 잔금 지급 순으로 절차가 진행됩니다. 매매 계약 절차상 중도금을 지급하지 않고 계약금까지만 지급한 경우에는 계약해지를 할 수 있지만 중도금을 지급하게 되면 계약해지가 불가합니다.

 

 

이해를 돕기 위해 상세하게 말씀드리자면 부동산매매계약은 대개 중도금을 지급하면 이행에 착수가 이뤄졌다고 봅니다.

 

 

여기서 말하는 이행의 착수란 매도인이 마음대로 매매계약을 파기하지 못하도록 쉽게 말해 이행의 착수는 채무의 이행행위가 착수된 것이라는 것입니다.

 

 

 

 

민법 제565조(해약금)

 

① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

 

하지만 부동산매매계약에서는 이행의 착수를 중도금을 지급한 이후부터 인정을 하고 있습니다.

 

 

이로 인해 중도금 지급이 이뤄진 경우에는 이행의 착수가 된 것이기 때문에 마음대로 부동산매매계약을 해지할 수 없는 것입니다.

 

 

그렇다면 중도금 지급한 이후에는 무조건 매매계약한 부동산을 인도받아야 하는 것일까요라고 물어보시는 분들이 있는데요.

 

 

결론부터 말씀드리자면 꼭 그렇지는 않습니다. 원칙적으로 중도금 지급 후에는 계약해지가 불가능하나, 중도금 지급한 후 계약을 파기할 수 있는 예외적인 경우가 있습니다. 아래 그와 관련된 내용에 대해 상세하게 설명해드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

중도금지급 이후 부동산매매계약 해지 가능한 경우 총정리

 

 

중도금이 입금된 후 계약해지가 가능한 상황은 아래와 같은 4가지 경우일 때입니다.

 

 

1] 매도자와 매수인 양측이 모두 동의한 경우

 

2] 매매계약에 문제가 있는 경우 (ex.계약상 하자가 있는 경우)

 

3] 부동산매매계약을 체결한 당사자 중 일방이 약속을 이행하지 않은 경우

 

4] 부동산매매계약 체결 당시 해지에 관한 특약을 작성한 경우

 

 

첫 번째는 부동산을 실제로 사고 판 당사자의 합의로 게약이 해지되는 만큼 계약해지시에 이미 받은 계약금과 중도금을 돌려 받을 수 있습니다.

 

 

알고 계시는 분들도 계시겠지만 원칙적으로 중도금을 지급하기 전에는 계약해지가 불가하나 계약금을 지급한 후에는 매매계약해지를 할 수 있습니다.

 

 

단 매수인의 변심으로 계약해지가 된 만큼 지급한 계약금을 반환받을 수 없습니다. 하지만 계약당사자의 합의로 인해 계약해지는 경우에 따라 계약금반환도 가능합니다.

 

 

 

 

뿐만 아니라 부동산을 파는 매도인은 매수인에게 부동산과 관련된 정보를 명확하게 고지할 의무가 있습니다.

 

 

따라서 계약을 진행할 때 고지하지 않는 내용으로 문제가 발생한 경우에는 기망행위로 인한 계약에 해당되기 때문에 계약해지가 가능합니다.

 

 

단 이때 주의할 점이 미리 고지해 주었다면 부동산매매계약을 하지 않을 정도로 중요한 정도여야 기망에 의한 계약으로 인정됩니다.

 

 

이렇게 중도금 지급 이후 부동산매매계약해지가 가능한 상황에 대해 알려드렸는데요. 만일 부동산매매계약해지를 해야 되는 상황이라면 꼭 부동산전문변호사를 선임하여 진행하시는 것을 권장드립니다.

 

 

왜냐하면 부동산매매계약해지를 할 때 합당한 사유가 있어도 쉽지 않으며, 적법한 매매계약 해지사유에 해당된다고 하더라도 입증하기가 어렵기 때문입니다.

 

 

그렇기에 관련 문제로 어려움을 겪고 있으시다면 부동산전문변호사의 도움을 받아 해결하시길 바랍니다.

 

 

(참고하면 좋은 자료)

 

부동산 가계약금 반환, 계약금 전액을 돌려받는 방법 총정리

 

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