전세계약기간 중 경매로 넘어간 상황이라면 꼭 보세요!

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세계약기간 중 경매로 넘어간 상황일 경우 어떻게 해야 되는지 말씀드리고자 합니다.

 

 

현행 주택임대차보호법에 따르면 임대차계약이 종료되어야 전세금을 돌려 받을 수 있다고 되어 있습니다.

 

 

이로 인해 전세계약 기간이 남아있는 상황에서 집이 경매로 넘어가게 될 경우 보증금반환을 돌려 받지 못하는 것으로 생각하시는 세입자 분들이 많습니다.

 

 

전세계약기간이 남은 상황에서 집이 경매로 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당됩니다. 따라서 보증금반환소송을 통해 보증금반환이 가능합니다.

 

 

다만 전세보증금반환소송을 제기하여 보증금을 돌려 받으려면 반드시 선행되어야 할 것이 있습니다. 바로 계약해지입니다.

 

 

 

 

전세보증금반환소송하기 위해선 계약해지를 먼저 해야 합니다.

 

 

앞에서 말씀드린 것처럼 전세계약기간이 남은 상황에서 집이 경매로 넘어간다는 것은 계약해지사유에 해당됩니다.

 

 

하지만 계약해지라는게 그냥 해지가 되는 것이 아니라 임대차계약 해지를 요청하겠다는 의사를 집주인에게 밝히고 임대인이 이를 확인할 때 해지에 대한 효력이 발생합니다.

 

 

따라서 보증금반환소송을 하려면 임대인에게 계약해지부터 하셔야 합니다. 계약해지통보는 아시다시피 전화 또는 문자, 카카오톡 상관 없이 해지통보를 할 수 있습니다.

 

 

단 경매에 집이 넘어간 만큼 집주인이 전화나, 문자, 카톡을 확인하지 않을 수 있습니다. 이런 경우에는 내용증명으로 계약해지통보를 하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

내용증명은 법원에서 송달하려는 서류를 잠시 보관하고 있다가 수취인이 나타나게 된다면 언제라도 교부할 것이라는 뜻을 법원에 게시하는 방법인 공시송달이라는 제도가 있습니다.

 

 

따라서 받는 이의 주소지를 모르거나 반복적으로 반송한 경우에는 임대인이 공시송달이 될 경우 공시송달이 게시된 날로부터 2주 후 송달한 것과 동일하게 효력이 발생합니다.

 

 

그렇기에 임대인이 내용증명 받는 것을 거부한 경우라도 공시송달이 될 경우 계약해지된 것으로 간주하여 보증금반환소송 제기가 가능합니다.

 

 

 

 

전세보증금반환소송 진행 안해도 보증금반환 가능합니다.

 

 

임대인으로부터 전세보증금을 돌려 받지 못한 경우에 대부분 보증금반환소송을 통해 돌려 받으시려고 하십니다.

 

 

물론 가장 확실하게 돌려 받을 수 있는 방법이 보증금반환소송은 맞지만 보증금반환소송은 시간과 비용이 많이 필요합니다. 이로 인해 소송을 진행하기 꺼려하는 경우가 많은데요.

 

 

하지만 보증금반환소송없이 전세보증금을 돌려 받을 수 있는 방법이 있습니다. 바로 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청하여 전세금을 돌려 받으시는 것입니다.

 

 

경매가 시작될 경우 집주인에게 돈을 받을 사람은 법원에 배당요구가 가능합니다. 이렇게 배당을 요구하는 마감일이 바로 배당요구종기일입니다.

 

 

세입자는 집주인에게 돌려 받아야 할 전세금이 있기 때문에 채무관계에 있는 채권자로 인정됩니다.

 

 

이로 인해 법원에 배당요구를 신청할 경우 부동산 경매에서 낙찰된 대금에서 전세보증금 배당을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

단 경매대금이 보증금보다 낮은 경우에는 보증금을 일부만 돌려 받을 수도 있습니다. 이런 경우에는 배당요구신청을 하지 않고, 경매에서 집을 낙찰 받는 사람이 나타날때까지 기다릴 수 있습니다.

 

 

경매에서 전셋집을 낙찰받은 사람에게는 집주인의 지위와 그대로 승계가 됩니다. 때문에 낙찰자에게 전세금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 물론 이처럼 하기 위해선 세입자는 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다.

 

 

대항력은 계약기간동안 살고 있는 집의 주인이 바뀌어도 세입자로서의 내 지위가 승계가 되는 권리를 말합니다.

 

 

따라서 대항력만 온전하더라도 집주인이 중간에 바뀌면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 우선변제권 역시 임차한 주택이 경매에 넘어갈 경우 다른 채무자보다 우선하여 변제받는 권리를 의미합니다.

 

 

때문에 대항력과 우선변제권을 갖추고 있지 않는다면 전세금을 돌려 받기가 쉽지 않습니다. 그렇기에 세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인하는 것이 바람직합니다.

 

 

이렇게 전세계약기간중 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려 받는 방법에 대해 알려드렸는데요.

 

 

부동산 분쟁의 경우 초기에 얼마나 적극적으로 어떻게 대응하냐에 따라 보증금을 돌려 받는 기간이 달라질 수 있습니다.

 

 

그렇기에 관련 문제로 어려움을 겪고 있으시다면 신속하게 부동산문변호사의 자문을 구해 상황을 확인하고 체계적으로 대응하시길 바랍니다.

 

 

(참고하면 좋은 자료)

 

전세집 압류, 2가지를 꼭 기억해야 합니다.

 

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