임영호 변호사

안녕하세요. 부동산전문변호사 제이엘파트너스 임영호입니다. 묵시적 갱신이란 쉽게 말해 임대차계약의 자동연장을 의미합니다. 묵시적 계약갱신이 된 경우 이사를 가야할 때 보증금을 돌려받을 수 있을까요? ​결론부터 말씀드리면 가능합니다. 대개 전 월세의 임대차계약기간은 2년입니다. 임대차보호법이 신설된 이후 임차인의 주거안정을 위해 묵시적갱신의 조항이 생겼는데요. 묵시적갱신에 따르면 임차인이 계약해지를 통보하지 않는 경우 자동으로 계약이 연장됩니다. 따라서 계약을 해지하기 위해서는 계약종료일로부터 6개월전이나 늦어도 2개월전에는 해지통보를 해야 합니다. 만일 이에 관해 임차인 또는 임대인이 아무말도 하지 않은 경우라면 계약이 연장되며 이를 묵시적 갱신이라 합니다. 하지만 묵시적 계약갱신상태라도 언제든지 이사를 ..

안녕하세요. 임대차전문변호사 제이엘파트너스 임영호입니다. 임대인이 계약이 끝난 이후 보증금을 반환하지 않는 경우 대부분 소송을 진행해야 한다고 생각하십니다. 하지만 소송은 기간이 길다는 단점이 있습니다. 보증금반환소송의 경우 평균 6개월에서 최대2년까지 소송기간이 걸리기에 당장 이사를 가야하는 경우 소송을 진행하는 것이 부적합할 수 있습니다. 임대차 계약 이후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 해야 하는 경우 활용할 수 있습니다. 왜냐하면 임차인이 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있기 때문입니다. 임차권등기명령이란 전세금 돌려받기가 힘든 상황에서 세입자의 대항력과 우선변제권 등 권리를 유지시키기 위한 제도입니다. 이는 실제로 거주..

안녕하세요. 부동산전문변호사 임영호​입니다. 오늘은 전세보증금 내용증명에 관해 말씀드리고자 합니다. ​ 전세임대차계약이 증가함에 따라 전세계약이 만료가 되었음에도 불구하고 전세금을 반환받지 못하는 피해사례가 속출하고 있습니다. 역전세현상이 발생함에 따라 ​전세와 관련한 사건사고가 끊이질 않는데요. 특히 보증금 사기 및 사고가 해마다 증가하고 있어 올해 상반기에 전세보증금관련 이슈가 역대 최고였다고 합니다. 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 내용증명을 보내 보증금을 반환받으실 수 있습니다. 내용증명이란, 사업이나 전세금, 채무 등 상대가 합당한 요구에 응해주지 않을 때 증거 보전의 목적으로, 그리고 심리적 압박을 목적으로 보내는 서류로, 우체국이 공적으로 증명해 주는 제도라 이해하시면 됩니다. 이는..

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소 임영호변호사입니다. 오늘은 명도소송 항소에 관한 이야기를 해보고자 합니다. 명도소송이란 건물주가 세입자를 내보내기 위해 제기하는 소송​으로, 청구사례가 매년 증가하고 있습니다. 민사소송 중 가장 많이 제기한 사건이 명도소송일 정도로 빈번하게 발생하고 있는데요. 건물주가 세입자를 내보내는 소송이기에 아무래도 이유가 있으며 대부분 건물주가 승소하는 소송입니다. 따라서 다른 민사소송에 비해 항소심 청구비율은 현저히 낮습니다. 쉽게 말해 다른 소송에 비해 명도소송은 항소심을 잘 청구하지 않는다는 것입니다. 세입자가 임대료의 연체, 계약 만료기간 등의 이유로 집주인이 소송을 거는 사례가 대부분 명도소송입니다. 명확한 권리를 갖고 집주인이 소를 제기하는 소송이기에 일반 민사소송..

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다. 오늘은 분양사기에 대해 말씀드리고자 합니다. 1인가구가 증가함에 따라 원룸 및 오피스텔 수요가 증가하고 있습니다. 이로 인해 2030세대도 부동산투자에 많은 관심을 갖고있는데요. 이때 분양을 받게되는 경우 사기사건에 연루되지 않도록 유의하여야 합니다. 분양사기는 유형이 다양하며 대표적으로는 아파트분양사기, 상가분양사기, 오피스텔분양사기가 있습니다. 만일 분양사기의 혐의가 인정되는 경우 형법에 근거하여 사기죄로 처벌받으며 10년이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형이 부과됩니다. 분양사기는 사기죄의 적용을 받기에 피해금액에 따라 처벌이 가중되어 결코 가벼운 범죄가 아니라는 것을 명심하셔야 합니다. 분양사기로 인하여 5억원 이상의 금액을 편취한 경우 3년이..

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다. 오늘은 가압류 및 가처분에 대해 말씀드리고자 합니다. 가압류 및 가처분은 보전처분에 해당하는데요. 보전처분이란 판결을 용이하게 하기 위하거나 판결 이후 손해를 방지하고자 임시적으로 법률관계를 명하는 재판입니다. 대부분 대여금, 채권추심과 관련하여 가압류 및 가처분을 신청하는데요. 가압류와 가처분을 신청하는 경우 신청서에 아래와 같은 것을 포함하여 작성하여야 합니다. -청구채권의 내용 -신청취지 -신청이유 -소명방법 -서명 이때 채권의 전체를 회수할 목적이 아니라면 특정 재산을 가시적으로 표시하여야 합니다. 가압류 및 가처분의 차이는 다음과 같습니다. 가압류는 채권집행을 보전할 목적으로 채무자의 재산을 동결시키는 것인데 이는 채무자가 자신의 재산을 사용하지 못..

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소, 임영호변호사입니다. 오늘은 전세보증금 반환소송에 대해 말씀드리고자 합니다. 전세에 대한 수요가 증가함에 따라 매매값을 넘는 등 전세값이 급증하였습니다. 이 경우 집주인이 전세값에 대해 비용을 지불하지 못하는 사례가 발생하고 있습니다. 세입자입장에서는 계약이 만료된 경우 보증금이 반환되지 않아 이사를 가지 못해 당황스러우실 것입니다. 이 경우 전세보증금반환청구소송을 통해 받아낼 수 있습니다. ​ 전세금반환청구소송은 임대차 계약해지를 확실하게 통보해야 합니다. 주택임대차보호법에 따르면 전세계약이 끝나기 6개월에서 최소 2개월 전까지 임대차 계약 연장에 대한 논의가 없었다면 묵시적인 계약갱신이 이루어진다고 규정 되어 있습니다. ​ 묵시적 갱신이 되지 않기 위해서는 사전에..

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다. 오늘은 옥탑방 전세보증금에 관해 말씀드리고자 합니다. 무허가 불법 건물의 대표적인 예로는 옥탑방이 있습니다. 이를 전세로 계약하는 경우 주의하여 진행해야 합니다. 원칙적으로 무허가건물이라고 하더라도 주거용 건물이면 주택임대차보호법에 따라 보호가 이루어집니다. 주거용건물이 전입신고가 되어 있다는 점에 한해 적용되며 전입신고가 되지 않은 경우 전세보증금을 돌려받기 어렵습니다. 옥탑방의 임대인들은 대부분 계약시 전입신고를 하지 않는 조건을 내걸곤 합니다. 만일 전세보증금을 보호받기 위해 집주인에게 이를 요청한 경우 다음과 같은 사항을 주의하여야 합니다. 먼저 임대인이 옥탑방을 계약할 때 다른 집에 전입신고를 해주겠다는 경우가 있습니다. 하지만 이 경우 보증금을 보..

안녕하세요. 부동산 전문변호사 제이엘파트너스 임영호입니다. 오늘은 건축사기에 대해 말씀드리고자 합니다. 대부분의 건축사기는 땅을 사고 주택을 지어주겠다고 한 뒤 돈을 받으면 잠적해버리는 형태로 꽤나 빈번하게 발생합니다. 위의 경우 뿐만 아니라 전원주택 건축사기는 추가대금을 받기 위해 공사를 중단하는 등의 다양한 형태로 발생합니다. 만일 위와 같은 건축사기에 연루된 경우라면 소송을 통해 금전을 회복받으실 수 있습니다. 하지만 일반적으로 사기죄로 인한 피해금액 보상이 1%인것을 감안하면 건축사기를 당하지 않는 것이 최선임을 알 수 있습니다. 건축사기 예방 및 대처방안 먼저 건축사기를 예방하기 위해서는 시세와 맞지 않는 금액을 요구하는 업체를 피하시는 것이 좋습니다. 타 업체보다 금액적인 측면에서 상당히 낮은..

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소 임영호변호사입니다. 오늘은 계약해지와 중개수수료에 관해 말씀드리고자 합니다. 일반적으로 부동산 중개업소를 통해 주택이나 상가에 대한 계약을 진행합니다. 이때 매물에 대해 가계약금을 걸어두는 방식으로 임의적인 계약이 성립합니다. 만일 사정이 생겨 계약을 취소하게 되는 경우 계약금을 돌려받을 수 있을까요? 원칙적으로 가계약금을 제공한 경우 계약이 유효하다고 판단하기에 계약금을 돌려 받지 못합니다. 임대차계약을 진행하기 이전에는 수수료를 과실에 따라 부담하게 됩니다. 실제로 임대인이 계약을 해지하려는 경우 계약금의 2배를 물어주어야 하며 임차인이 이유없이 계약을 해지하려는 경우 계약금을 받지 못하게 됩니다. 만일 중개사의 잘못으로 인해 계약이 이루어지지 않은 경우라면 중개..